長期修繕計画、この言葉は読んで字のごとく計画的に建物を修繕する（保全する）目的で、将来予測する大規模修繕工事項目ならびに費用の関係を定め、修繕工事に対する引当金の額を計画的に積み立てるものです。

建物は新築時から劣化が始まります。そして10年・15年と時間の経過とともに劣化し、やがては漏水や外壁などの剥落事故などへと進んでゆきます。

マンションにおいては長期修繕計画とともに、区分所有者は将来の大規模修繕工事に備え毎月修繕積立金を負担しています。

一般的に事務所や工場などはマンションのように、長期修繕計画もなく計画的にお金を積み立てていることはなく、雨漏りや外壁の見苦しさなどで事後的に修繕工事を行っているのが実態のようです。

マンションの長期修繕計画は新築時に作成したものが、時間経過とともにどのマンションも同じような劣化が進行するのではなく、年数がたてばそのマンション固有の計画が必要となってくる。したがって長期（向う30年程度）の計画であるため、5年くらいの間隔で劣化の実態に合わせた計画の修正をする必要がある。

大規模修繕工事の調査診断・設計監理と合わせて、工事完成後からの長期修繕計画を作成するケースが多くなっている。つまり大規模修繕工事が完成した時点で、従前からの計画ではなく完成時期を新たなスタートラインとして計画するものです。

長期修繕計画の作成にはコンピュータを使用して作成するが、大半のシステムは新築時をスタートラインとして考えられており、修繕後をスタートラインとする計画では単純な考えとはいかない。このような事から、私たちは入り口の作業と中間のチェックによって一連の計画書がスムースに出来るようにシステムの改善を加えて業務の効率化をはかっています。

長期修繕計画が大規模修繕工事後に作成するケースは多くなってきます。その理由は大半のマンションが第1回目の大規模修繕工事から資金が不足しているからです。当然計画と横にらみで積立金の値上げも視野に入ってきますし、値上げを議題とした総会の提案資料ともなります。

大規模修繕完成後からの長期修繕計画の作成は、担当した建築士が作成することが一番適していると考えられる。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る

マンション計画修繕施工協会　坂倉徹会長

～リフォーム産業新聞の記事より～

1.  みかじめ料”を求める管理会社

建設業法違反の管理会社っていうのも随分ある。

本来は請け負金額6,000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるが、管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。

そして、仕事を専門業者に丸投げし、自社の人間は現場に常駐して監理することもない。

建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあるが、管理組合内に建設業法に精通している人はいないし、当然このこと、制度の説明もない。

結局その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っている。業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもある。

手数料はみかじめ料みたいなもので、弊社所属の組合に対しても同様の請求書が送達されたことがあった。

2.  リベート前提の入札価格

大規模修繕工事が行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所である。

ところが一部のコンサルや設計事務所が提示する見積額が極端に安い。

設計・監理料が本来なら1,000万円かかるとすれば、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。

200万？それは200万安いとかではなく、表面上1,000万円のところを200万円でできるとしているが、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れる目論みで、他方コンサルは工事業者に、「仕事が取れるように仕組んでやるから、5％払え」とか、「7％払えと」とか、そういった話をする。つまり自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。だから、皆、A社より高く入れろ」とやって目論見通り進めば勘定が合う。

この辺りは管理組合も素人の集まりとしても、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」と決めるのは危険が伴う。

こういうことやっていて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。ましてや、設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。そういうようなパターンもある。

これではまじめにやっている設計事務所や施工業者が非常に迷惑する。

3.コンサルには資格等は必要ない？特定の工事業者を強力に勧める

マンションの大規模修繕の設計・監理業務には資格が要らない。

コンサルの中には自分の勧める会社で工事しないのだったら、建物監理しないなんて居直る会社もある。「こんな業者、うちじゃ責任持てませんから」

要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてＢ社にするのなら、もう、うちは引く」って言う。そして、そこまでの業務費を貰う。

組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやっている。

（赤ひげ建太郎のコメント）

発注者側の管理組合からみれば、建築のど素人より、れっきとした一級建築士、さらにはマンションの管理運営にも精通した人で、相談も気軽に応じてくれる人がパートナーとして望ましいのではありませんか？もちろん少しでもマンションを良くしようと情熱を傾注してくれる人。大規模修繕に限らずすべては人が行うものです。会社は担当窓口をバックアップする体制が求められる。

4.  管理組合に寄り添った仕組みづくりを

管理会社が。このマンションの修繕積立金はいくらある。この先、こういうふうな計画を立てている。だから、今回はこのくらい使えるとかいうのは、管理組合の役員よりも精通している。

だから、管理会社が、コンサルや工事業者の側に立つと芳しくないわけである。モラルとして良くない。

ただ私と同じ考えの管理会社だっています。

5.参考資料

（1）週刊ダイヤモンド2017/02/04　記事

業者に騙されないマンション管理と大規模修繕

リベートから談合まで知られざる大規模修繕の闇

（2）国土交通省（通知）

設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の 相談窓口の周知について

～ 管理組合・区分所有者の皆様へ ～

別紙１ ＜指摘されている事例＞ ・ 最も安価な見積金額を提示したコンサルタントに業務を依頼したが、実際 に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施 工会社の社員であったことが発覚した。コンサルタント（実際には施工会社 の社員）の施工会社選定支援により同施工会社が内定していたが、発覚が契 約前だったため、契約は見送られた。なお、同コンサルタントのパンフレッ トには技術者が多数所属していると書かれていたが、実質的には技術者で ない社長と事務員一人だけの会社であった。 ・ 設計会社が、施工会社の候補５社のうち特定の１社の見積金額が低くなる よう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝え、当該１社が施工会社として 内定したが、契約前に当該事実が発覚したため、管理組合が同設計会社に説 明を求めると、当該設計会社は業務の辞退を申し出た。このため、別の設計 事務所と契約し直したところ、辞退した設計会社の作成していた工事項目 や仕様書に多数の問題点が発覚し、全ての書類を作り直すこととなった。 ・ 一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注 できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受 託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。

（赤ひげ建太郎のコメント）

リフォーム産業新聞の記事は大規模市場の都市圏での事態だが、地方都市のマンションにおいても油断はできない。

管理組合の味方選びを費用の高い安いだけで安易に決めてしまうことには大きなリスクが隠れている。最近言われているジョークで、長期修繕計画に対し、「長期収益計画」、これは管理組合の財産を狙っている管理業者や裏談合によって仕事を受注している好ましくないコンサルや設計事務所の思惑です。

管理組合の財産を守ろうとする、まっとうなパートナー（管理会社、設計事務所、施工業者）選びが進むことを願うしかありません。