コスト削減と言えば「電気を消せ」が思い浮かぶ。これは運用の見直しです。
はたして「電気を消せ」だけで削減効果がどれほどあるのか、またモチベーションからいつまで継続できるのか。
コスト削減には順序がある。
1. 調達改善：買う方法を考える
2. 設備改善：省エネ設備を取り付ける
3. 運用改善：使い方を工夫する
「電気を消せ」は3番目であり、長く継続するには常に削減意識が必要で時間が経てばいつの間にか元に戻ってしまう。
私たちがお勧めするのは、1番目の調達改善です。
建物は建てた後にかかる費用、いわゆるランニングコストです。
このランニングコストはなかなか実感しにくく、隠れて見えにくいコストと言われています。
この隠れて見えにくいコストは建物の生涯コスト（建物を建ててから解体するまでのコスト）の中でどれくらいの比率かと言えば、82.5％に達すると言われています。
この部分に切り込んでコストの削減にとり組むことが必要となる。
新築時の建設コストや解体費を除くランニングコストを大別すれば、修繕費・設備機器等の保守点検費・電気ガス水道などのエネルギー費・租税公課を含む管理などとなる。
コスト削減を考えるうえでまず、一番リスクのない調達改善を考えるべきであり、いわゆる“上手な買い方”をするである。
設備改善は初期費用が必要であり、一旦取り付けた設備に効果が乏しければ設置のムダのリスクも考えられる。
3番目の運用改善は継続努力が必要となる。
このように考えるとリスクのない調達改善から取り組むべきである。
この調達改善は企業活動において、操業形態の変化・自由化・過大な契約など、当初契約時の状態が時代とともに実情とのズレが生じたとしてもそのままとなっていることを是正する。
あるいは気づかなかった運用を見直すことで効率化にも気づく効果もある。
ただし注意点もある。
コスト削減は運用努力による倹約一辺倒で製品などの品質悪化に影響があっては、これは本末転倒と言わざるを得ない。
企業活動は通常通りで賢く無理なく調達の方法を考えるべきで、隠れて見えにくいランニングコストを“見える化”することで、どの部分でどのように取り組むべきかが明快となる。
調達の見直しは一旦実施すればすべて解決かと言えばそうではなく、効果を継続的に維持するためには定期的に点検すべきでしょう。
調達改善はリスクがなくて効果が大きい。
まず設備改善や運用改善に取り組むのではなく、調達改善を継続してゆき、より一層の効果を求める必要があると判断した場合に設備改善や運用改善に進むべきである。
隠れて見えにくいランニングコストの削減は、建築のライフサイクルコストに専門的知識を持った専門家の力も必要となる。
調達改善は利益確保と直結していて、しかも長期間にわたり削減効果は続く。
米軍は1月3日、南米ヴェネズエラの首都カラカスを同日未明に攻撃し、ニコラス・マドゥロ大統領夫妻を拘束して米ニューヨークへ移送した。
その後、イランに対してもイスラエルと共に2月28日、大規模な戦闘作戦を実施した。
この戦争でイランの最高指導者アリ・ハメネイ師が殺害され、戦闘は続きホルムズ海峡の封鎖が今なお続いている。
ホルムズ海峡の影響により中東に石油を依存している各国の経済活動ならびに日常生活に大きな支障が出始めている。
このような状況はいつまでには収束するといった見通しはなく、建設現場も資材の出荷制限ならびに価格の高騰といった事態になっている。
工事現場においては、防水・シーリング・塗装・養生材といったように、広範囲にわたる資材の調達が困難となり、仕上げ材の比率の大きい大規模修繕工事の計画にも支障が生じている。
契約を済ませ足場を架設した時点で、材料不足で工事がままならなく中断ということになれば、工期の延期に至る可能性もある。
工事中断・工期延長ともなれば、施工者側の経費が嵩み、その費用をだれが負担するのかといったリスクが生ずる。
原因者負担の原則からすれば、請負施工業者？いや発注者にも？
この点を事前に明確とすることは難しく、特約条項に反映させることもできない。
このような事態を考えれば、施工会社に見積依頼しても、リスクを抱えたままでの回答はし難く慎重にならざるを得ないのが実状となっている。
ではどうすればよいのか？
具体的で明快な方策は思いつかず、自分たちで出来ることは進め、事態の状況変化を見届けながらその時々で判断するしかない。
港湾復旧・機雷除去にも6カ月以上かかると報道されているが、何はともあれ早期の収束を望むばかりである。
マンションに住まうことは、区分所有者の義務として共用部分の清掃・設備点検・管理員人件費・共用部の光熱水費など、日常の維持管理に要する毎月の負担が必要となる。
一方修繕積立金は、定期的に行われる大規模修繕工事など、建物や設備の修繕費用に備えるために毎月負担するものです。
バブル崩壊後30年ほど続いたデフレからインフレへと経済環境が変わり、新型コロナ以降の5年間で建設費は1.3～1.4倍に急騰した。
新型コロナ以前は1.3～1.4倍に上昇するには、概ね15年ほどの年数がかかったことを考えるといかに急激な上昇であるかが分かる。
またここにきて中東情勢の悪化により、生活物資を含め建設資材の調達困難や価格上昇といった、私たちにとってもつらい状況となっている。
このような状況のなか修繕積立金は入居時から見直しを行わず、あるいは見直したとしても建設コストの方が積立額の上昇率を上まわり、いざ大規模修繕工事となっても、計画している修繕項目すべてを賄うには資金が不足する。
このように財政的なひっ迫が顕在化しているマンションが増加していることが憂慮される。
修繕積立金不足については、早急な対応策を講じないまま放置してゆけば行くほど、必要な時に資金不足のギャップが大きくなり、そうなった時の対応策としては、一時金の徴収・借入金を検討する・先延ばしする、あるいは屋上防水・鉄部塗装、そして足場を要しない廊下や階段の床など、部位を分けて工事といったように選択の幅が狭くなり、組合員の同意を得ることも困難となりがちである。
ただし部位を分けて工事をする場合は、どうしても経費的に割高となりがちであり、また先延ばしするにしてもその時々のコストの上昇と資金との兼ね合いもあり、コストと積立額との関係を考慮しながら判断する必要もある。
今一度長期修繕計画ならびに現況の修繕積立額がどうなのかを考えて頂きたい。
修繕積立金の値上げを検討することも必要であるが、一方管理費の無駄はないのかも考える必要がある。
多くのマンションの場合は、日常の維持管理に要する業務、いわゆる通常の管理業務を一括で管理会社に委託していることが通常だと思うが、管理会社は事務管理を除き専門業者に再委託することが一般化している。
いわばその先はブラックボックス状態といったところです。
このブラックボックス化している部分の透明化を考える必要があり、私たちの経験上管理組合から相見積もりの相談を受けることもあり、管理会社とは別ルートで業者から見積を取ったところ、管理会社提示の見積額より数十万円～数百万円安くなるケースもある。
このように考えると、管理会社に一括委託でも構わないが、管理組合が独自に別ルートで相見積もりを取ることをお勧めします。
財政危機が深刻になることを考えると、無駄な支出を抑える。発注に際し品質を落とさず低コストで発注する。
見積依頼先を探す場合このような方法をとることをお勧めします。
情報の入手先としては、インターネットなどもあるでしょうが、同業者の組合組織がある場合が多く、該当業種先の組合から状況に合った業者の紹介を得る方法もある。
私たちも遠隔地であれば業界の組合のお世話になることがあります。
将来の財政危機を回避するには、管理組合が無条件で管理会社にすべてを委託するのではなく、その先の再委託先のことも考えるべき時でしょう。
一括委託からブラックボックス部分を、管理組合が管理会社を含め直接取引とする分散管理も視野に入れるべきでしょうが、一気に分散管理となれば、管理組合と委託先業者との契約ならびに契約後の品質管理には、専門的な知識を持った第三者の介在が必要となる。
そこで中間的な方法としては、専門家の力を得ながら一つずつ時間を掛けて、直接取引の道筋をつけてゆくのがスムースに進める秘訣かなと思われる。
管理費に着目することは、ある面では過剰な管理サービスがないかも再チェックできる機会ともなる。
再委託先の保守点検費に着目することと合わせて管理費のスリム化でコストダウンをはかることで、将来の物価上昇のこともあるが、仮に管理組合の支出が1ヶ月10万円減るとすれば、削減額が1年間で120万円、10年で1,200・20年で2,400万円となり、浮いた余剰金は修繕積立金に繰り入れて積立額を充実させることをお勧めします。
いずれにせよ、将来的にはマンションを取り巻く経済環境はより厳しくなることが想定できる限り、将来を考える上では、財政（お金）の管理は避けて通ることは出来ず、すべてを管理会社に無条件で丸投げする姿勢は危険と言わざるを得ない。
管理組合が大規模修繕工事を発注する場合、大きく分けて、責任施工方式・設計監理方式があるが、最近価格開示方式やRM方式といった、従来にない方式を提案する会社が散見されるようになった。
新しい方式の特徴としては、一括発注先の請負会社（価格開示方式の会社）が、一次協力会社（専門工事会社）に発注する価格をオープンにし、低価格の専門業者に下請けとして発注する。そのことで、管理組合が負担する発注額を抑制できるとするものである。
一方、RM方式の場合は、管理組合は専門工事会社対し工種毎に分離発注すると表示されている。
大規模修繕工事に限らず現場では、価格だけで元請け・下請けの関係が成り立つものか考えさせられる。工事関係者の間では常日頃から、施工品質をはじめ様々な点で、長い取引の中で信頼関係が醸成されるものだと考える。
新しい方式が、本当に管理組合役員の納得を得て、その負担を軽減できるのか、そして従来にない方式が大規模修繕工事の受発注の形態として定着するのかは関心があるところでしょう。
https://mansion-wa.com/award/award2020/
（一社）マンション管理業協会では、マンションを終の棲家として永住志向が高まる中、適切な維持管理や健全な組合運営を推進していくことが、マンション管理業の社会的な役割であると認識しています。
そこで、これらの優良事例を広く募集し、発信・情報共有することで、皆様にとってマンション暮らしの魅力や可能性を知るだけでなく、皆様のマンション暮らしの参考となることを目指し、より多くの「住み心地の向上」や「建物の適切な維持・管理」のための事例やアイデアを募集する「マンション・バリューアップ・アワード」を開催いたしました。
何かを相談しなければいけないときに誰が信用できるのか迷う時がある。
私たちもマンション管理組合様より選ばれる立場なので、おそらく管理組合の役員の方々も、どのようなコンサル会社が良いのだろうか、そして能力が高くて信頼できる人は誰だろうか？
このように考えるのは当たり前だと思うが、一番の判断材料は「お客様の声」が的確な判断材料と思われる。いくらプレゼンの資料を読んでも、その中身が本当なのかは分からないといった疑問が残るのではないのでしょうか。
最近不適切コンサルタントのことが言われているが、プレゼン資料には必ず担当した実績物件がかかれているので、その実績先の窓口となった人に取り次いでもらうよう働きかけるのが「お客様の声」を聞かせて頂く手っ取り早い方法です。
コンサル会社が取次ぎ要請を断るようでは、この時点でバツ。信頼できないと判断しても構わないと言える。理由は簡単です。業務を依頼して満足感の残る評価だったら、実績先の窓口の方も喜んでお話しいただけるし、反対に評価できないと思われているのだったら、はなから他人様と面談などしたくないと感じるのは誰でもだと思いますが、如何でしょうか。
このひと手間を惜しむか否かで、その後の満足度（成功か失敗か）がわかれることが予測できる。
「お客様の声」について、あるコンサル会社に取り次ぎ要請をしたところ、「管理会社に取次依頼をしてください」とのことでした。これでは管理会社（ボス）の配下にいるコンサル会社（ポチ）であることを自ら表明したに他ならない。このようコンサル会社が真にマンションを良くしようとする熱意には疑問が大いに残る。でもこのような僅かなひと手間を省いて、目先の委託費が高い安いと言ってコンサル会社を選定している管理組合があることも事実です。
とにかくマンションを良くしようとして、愛情をもって業務に向かうコンサル会社ならびに熱意ある担当者を選定することは、総合的な視点で見ると無駄な出費を抑えるメリットがあるような気がします。
改修業者から出される大規模修繕の工事見積額には、とんでもない金額の差があるのは事実なのだからです。見積書の中身を正しく分析して、最適な工事業者を選定するためにはコンサル会社の担当スタッフにその能力を発揮させれば、業務費の高い安いなどは比ではないのです。兎に角目先のお金に惑わされないように。
「屋上防水について保証期間10年が過ぎるので補修工事を検討しましょう」とか、「漏水があるので改修工事をしましょう、あるいはシートが劣化しているので全面改修工事を検討しましょう」など、建物において屋上防水の劣化対応改修工事は避けられません。
屋上防水の材質は多種多様であり、簡単に整理すれば、アスファルトシート防水、加硫ゴムシート防水（自転車のチューブのよう）、塩ビシート防水（床などに貼られているものと同様のイメージ）、ウレタン防水、ポリマーセメント系塗膜防水材などがあります。（塗料は防水材ではありません）
防水材は適材適所で使用されるべきであるが、現場に行ってみると、間違った材料選択・やるべきことをやっていない工事などが見られます。
注意すべき点が別にあります。既存防水シートは不具合箇所（めくれ・膨れ・破断など）を直せることです。つまり全面改修工事の必要があるのか否かなのです。
アスファルトシートはトーチで加熱すればシート相互間は簡単に溶着します。加硫ゴムシートは重ね貼りが簡単にできます。塩ビシートはジョイント部ならびに重ね部の溶着が可能です。ウレタン防水も重ね塗りができます。ポリマーセメント系でもウレタン防水同様塗り重ねが可能です。つまり全面改修工事（カバー工法）は必要ないと考えて差支えないが、よほどひどい劣化の場合のみ全面改修（カバー工法）を検討すべきです。
なぜカバー工法を提案するのか？「全面改修でなければ売り上げがながらない」これが答えです。施工業者も材料メーカーも部分補修では売り上げが伸びない。
設計監理者の中にも、カバー工法を進める人がいます。マンションであれば管理組合の財政の事など真に考えていない人といえると思います。
以前に管理組合の方よりご相談があり、「管理会社が屋上防水のカバー工法による全面改修を進めてきているのだがどうだろうか」といった内容でした。ご返答は「全面改修の必要なし、不具合箇所の部分改修で充分」であり、その結果管理会社の提示額の3分の1の費用で終わった例があります。
修繕積立金が乏しい管理組合が殆どです。屋上防水も適切な保全を行なえば、30年以上何の問題も生じないと判断できます。よほどひどい工事を行っていない限り。
不適切コンサルタントの特徴と弱み
管理組合の味方を装った不適切コンサルタントが話題となっている昨今ですが、実体験をもとに、彼らの特徴と弱点を整理してみた。
（特徴）
- 一級建築士事務所の看板を掲げているが、不明朗な団体に所属している場合が多い。
- 他社より極端に業務見積額が安い。
- プレゼン資料は中身に乏しく、やたら関係がありそうな資料の貼付けコピーが多い。
- マンションにとって役に立たない提案資料が多く、現実味に乏しい。
- とにかくプレゼンの話術は長けている
プレン資料の中身の充実より話術。人を引き込む話術はすごい。
※プレゼンテーションの話術をトレーニングする会社があります。
（弱み）
- 見積額の細目を問われるのが困る。（打合せなど何回来るのか）
- 実績の中から近くの管理組合への取次を求められると困る。
- 窓口主要スタッフの身分と資格を確認されると困る。
実績先の管理組合への取次を拒めば、「虚偽の実績」「管理会社への気兼ね」「不都合なことがある」
取次を「管理会社や施工業者を通じて」といえば管理会社や施工業者のポチ、了解なく勝手には動けない。
※設計事務所に限らずサービスの評価は、『お客様の声が』が一番正確
スタッフの身分確認は、健康保険証で確認する。（所属会社が記載されている）
一級建築士などの証明は、建築士免許証の写しを提示してもらう。
（不適切コンサルタントを遠ざける）
管理組合の皆さんは、単にプレゼンを受けるだけではなく、（弱み）1～3を確認する手間を惜しまないことです。このひと手間で彼らが隠している不都合を明らかにし、本当に管理組合にとって役立つ味方選びで大きな損失を防止してください。
国土交通省は「標準管理委託契約書」と「標準管理規約」を示しています。また機能不全の管理組合対策のガイドラインの検討も継続中です。ガイドラインの骨子は管理の担い手の減少と無関心対策が主となるようですが、適正な支援体制を法的に整備した後に何らかの方策が示されるのだろうと思われるが現状は未だ定まっていません。
マンション全体が活力ある姿であるためには、最低限、管理規約と管理委託契約に対する知識は欠かせないと思います。
今回は管理委託について考えて見たいと思います。契約という概念は日本社会では深く根付いていないと考えさせられる事があります。言うまでもなく契約書は利益相反の当事者が、義務と責任について合意した事を明文化するものです。ところが多くのマンションの役員でもこの点について認識している人が少ないのが残念です。規約もそうですが、管理委託についても文書を読み返し理解していないと“管理会社依存症”から脱却できないのです。
私がこれまで出会った管理組合の中で、この点に目を向けているマンションは本当にしっかりしています。管理会社との関係はお付き合いではなく契約に定められた取引に他ならないのです。この点を理解できれば双方の関係にも緊張感があり、管理組合主体の運営が進みます。
では管理委託契約書の中身で少し気づいた点を。
先日のマンション勉強会の後、あるマンションの理事長様と面談する機会がありました。そこで彼は、「契約期日が来るので契約の中身を変える協議を管理業者と行おう思う」と言われました。委託内容のサービスについては一般的なメニューでしたが、その中で管理業務を一括で管理業者が請負うのですが、第三者への再委託の部分の開示を求める条項を付加されていました。管理業者が管理組合から業務を一括で請負っていても、下請け業者にどの部分を幾らで再委託しているのかは、多くの管理会社は開示していません。
公共工事などの場合は、下請け業者名簿と使用メーカーリストの提出は元請業者に義務付けています。更に下請け業者との再発注の契約書の提出も義務付けているのです。
理事長様がお作りになった契約書の原案に目を通した中で、契約解除の条項も任意解約についてしっかりと示されていたので、これもさすがだなと思いました。
また管理業者の営業活動について、マンションの管理室や集会室などを無償で使用できるといった条項が入っている場合もありますがこの点も明示がありませんでした。
良い管理会社の基準を考えると
- 業務の中身に透明性があること。これは要求すれば第三者への再委託の中身も積極的に開示する。
- 未収金対策（滞納者対策）に対するしっかりとしたマニュアルを持ち、管理組合の前面に立って解決する意思が明確で、管理規約等に明文化するようアドバイスを行なう。
- 理事会・総会の支援を積極的に行ない、居住者の参加を促し、多くの管理組合員を出席させる。
- 様々な課題を顕かにし、理事会で検討すべきか否かを整理し適切なアドバイスをする。
- 日常の案件を整理し、優先順位を明確にして役員の意思決定を支援する。
- マンションの財務状況を常に把握し分かりやすく理事会に報告する。
- 修繕工事などの費用を効率的で無駄のない方法でアドバイスし強引な利益誘導を行わない。
- 委託契約以外の売り込みを行わなく実務に励む。（「契約以外のことを言い出したら気をつけよ」これはマンション管理センターの方がセミナーで言ったことです）
結論はお客様である管理組合の利益が優先と考え、管理組合に寄り添える会社です。契約内容以外のことを言い出す。奨める。これには注意が必要かもしれない。
管理会社とは長く良いお付き合いを望んである管理組合が大半ですが、多くのマンションが管理会社を変えたいと考えている点は残念な事だと思います。管理組合にとって管理会社との関係は、適正な取引を通じて互いの信頼を築き、長期にわたり良きパートナーであるべきです。
昨日、建診協関西支部主催の立春名刺交換会に2名で参加してきました。早いもので8年目となります。北海道から九州まで各地からの参加数は45名でした。今年の会場は堺筋倶楽部です。
このような建診協が行う会場は歴史的価値を持った建造物が恒例です。やはり建物の価値を高めて長く使い続けられる建物にしてゆく活動をしている限り、会場選びには拘っています。建診協関西支部では2月早々に立春名刺交換会を毎年開催しているが、堺筋倶楽部で行うのは今年が初めてで、これまでは中之島公会堂で行うことが続いていました。
堺筋倶楽部は1931（昭和６）年に川崎貯蓄銀行大阪支店として建てられた近代建築で、当時多種多様な銀行群でその重厚な様式美を競い合ったが、1936年に親銀行の川崎第百銀行に合併されて消滅する。
2001（平成１３）年にフレンチとイタリアンのレストランとしてコンバージョンされたのが堺筋倶楽部です。外観は竣工時のデザインを残していて、玄関周りとその上部に濃密な装飾が施されている。１階は元営業室の高い天井を生かしたイタリアン、２階と３階は役員室や電話交換室、金庫室、個室の並ぶフレンチとなっていて、施設全体を使ったウエディングにも対応している。
当時の設計は矢部又吉と言われている。1934年竣工の旧川崎貯蓄銀行福島出張所（現・ミナミ株式会社）も、矢部又吉の設計です。
交歓会の模様：会場は１階のイタリアンレストラン
開会前：銀行時代のお客様コーナーに集まっています。
関西支部長の挨拶：後ろが金庫室入口（扉は国産です）
2階ギャラリーから（中央が銀行時代の営業室、左側周囲がお客様コーナー）
4階のウエディングルーム
また建診協では毎年1月には新年賀詞交換会を行っていて、今年も学士会館でした。参加者は立春名刺交換会同様、北海道から九州まで総勢78名でした。
ホームページによると学士会館は以下のように紹介されています。（抜粋）
1877（明治10）年4月に創設した東京大学は、1886（明治19）年3月、「帝国大学」と改組改称いたしました。それまでの9年間、東京大学総理であった加藤弘之先生が退任されたのを機に、先生に対する謝恩会が開かれました。
これが「学士会」のはじまりです。のちに、旧帝国大学（現在の国立七大学[※]）出身者の親睦と知識交流を目的とした場に発展して行きました。
※国立七大学とは北海道大学、東北大学、東京大学、名古屋大学、京都大学、大阪大学、九州大学のこと。
長い歴史のなかで、様々な出来事もありました。1936（昭和11）年の2・26事件の際には、第14師団東京警備隊司令部が置かれ、1941（昭和16）年に太平洋戦争が勃発すると、翌年以降、会館屋上に高射機関銃陣地が設けられました。1945（昭和20）年には、会館の一部が空襲の被害を受ける一方、館内のいくつかの部屋を日本軍に提供することになりました。そして終戦後の同年9月、連合国軍総司令部（GHQ）に接収されて閉館。高級将校の宿舎や将校倶楽部として使用されていましたが、1956（昭和31）年7月に返還されました。
宿泊、レストラン、会議室、結婚式場などを完備する学士会館は、学士会員のための倶楽部施設ですが、現在では一部施設を除いて一般利用が可能となり、会員以外の多くの方々にご愛用いただいております。
学士会館の敷地内に、野球のボールを握った手の記念碑があります。これは日本に初めて野球を伝えたとされるホーレス・ウィルソン氏の野球殿堂入りを記念して、2003（平成15）年に建立された「日本野球発祥の地」のモニュメントです。
私たちの仲間はこのような会に参加することを楽しみにしているようです。もちろん年間通じて行われる理事会・総会・見学会・研修会などもこのように歴史的価値のある建物などを利用しています。
