マンションなどの大規模修繕工事に際し、設備の事を論じる人は多くありません。

建築はしっかりしていても、設備に不具合が発生すれば直ちに生活に支障が起きます。電気はもちろん水道や排水関係の設備と配管類です。

私たちは大規模修繕工事にあたり、建物の劣化とその原因、そして修繕方法を考慮しながら調査を行います。そして建物に付帯している様々な設備にも目配せを行います。

その中で給排水管については、管の材質をまず確認し、水道管などは各戸の水道メーター以降の部分を抜き取ります。そして抜き取った水道管を輪切りにして目視できる状態とします。

この水道管の抜き取り調査は、将来再びサンプリングした水道管との対比で、時間経過でどの程度劣化が進行しているのかを判断できる材料となります。当然配管の取替え工法か延命工法かを判断する手掛かりにもなります。

仮に取替え工法が必要となった場合、一定程度の年数を要して十分な検証のもとに取り掛かるべきです。

「私の家は昨年リフォームしたばかりなのにまた壁の撤去をしなければならないのか」といったようなことも想定されるからです。

給排水管の取替え工事は共用部だけに留まりません。専有部にまで影響が及ぶからです。

このように考えると大規模修繕工事では、屋上防水や外壁塗装の工事は中学生レベルだとすれば、給排水管の取替工事ともなると大学生レベルくらいの例えが想像できるでしょう。

もちろん取替工事を判断するには、日常の保守を行っている業者さんの意見も参考として重要となります。

抜き取り下給水管

横浜のマンションの基礎杭の打ち込みデータの偽装事件が発覚した。建築業界の信頼を根底から揺るがす大事件に発展している。旭化成建材一社の問題だけではなく、業界全体の体質的な問題に発展しかねない事態となっている。

報道によると杭工事を施工した旭化成建材が大々的にクローズアップされているが、マンションの販売会社ならびに工事をした元請会社にはどのような責任があるのかはあまり表面化していないのが不思議である。

建築工事には前段階の書類審査があり、設計図書ならびに関連する書類審査で許可を得、工事が始まると設計通り（許可審査の図書通り）現場ではチェックするのが監理者である。ところが設計者・監理者は元請工事会社内のスタッフであるがために、第三者的な立場でチェックできない仕組みとなっている。

報道などでは、データの改ざん原因は。「現場での杭の長さなどの変更を行うと工期が間に合わない」といった点が協調されているが、もちろんそのことも一つの要因であろうが、旭化成建材は自らのお客様は直接契約している会社であり、そのもっと先にある消費者が本来のお客様であるといった視点が欠けていたように思われる。

ここは建築生産における品質確保の点から、監理者チェックをどのようにして機能させるかを真剣に考えなければ再度同様な事件が生ずる可能性がある。アメリカのようなインスペクター制度を導入すれば根本的な問題は解消されると思われるが、そのためには施工現場できちんと監理できる建築士など専門家の資質や能力がポイントとなる。

業界のとある人がくしくも言ったことがある。「設計施工は泥棒に金庫番」

建築生産の過程で建て主や施工業者から完全に独立したシステムを導入できるのはまだまだ先の話かもしれない。

マンションの場合コントロールセンターとなるのは理事会でしょう。

管理組合の方の話で「管理会社が議事録を正確に書かない、都合の悪いことは書かない、勝手に直した」などなど耳にしますが、本来規約の定めでは理事会が作成することになっているのです。管理会社は会議にオブザーバーの立場で出席し、会議の補佐をするのが仕事です。

管理会社が作った議事録の案を、理事長ならびに署名者が確認し、修正が必要であればその部分に対し指示を行い正式な議事録としなければならないのです。

ところが多くの管理組合では、管理会社が議事録を作るものだと錯覚している節がある。ここに多くの問題点があるような気がしている。議事録のノーチェックに問題ありです。

議事録は大変重要な文書であり、決定した事項には高い拘束力があり、第三者に対しても事実を示す根拠となるものである。

一事が万事、管理組合の運営（事業とお金の支払等）には、理事会の力量が問われ続けているのです。理事長（理事）の最大の役割は、マンションの資産と建物の維持保全なのです。そのために必要となるのが理事会で総会の議題を検討し、総会では権利者に対し議案説明を行い、賛否を確認するのです。そして賛成された事項については、理事会は執行者として総会の議決内の事業を執行する責任も生ずるのです。

このように考えてくると、マンションのコントロールセンターは理事会そのものなのです。したがってここが管理会社などの意向を色濃く反映するようでは、マンションを乗っ取られたに等しい状態と言われても仕方がありません。

「無関心はだめですよ、自立した管理運営を行ってください」と言っても、この辺りの事を理解しないと、お題目に終わってしまう。「管理組合が主体的に」を考えるなら、理事会で情報を収集し、自ら考えて判断し、そして行動することなのでしょう。

これからの時代、考えたくもないがマンションに格差が生まれてくることを懸念する。だから基礎的な知識を習得し、管理会社の言いなりにならない知識を身につけて頂きたい。そのためには基本となる管理規約を熟読すれば、理事・監事の役割も明確に示されている。

多くの管理組合の方からご相談を受けるが、管理規約の理解不足によるものが多数です。

管理規約には、理事・理事会・総会などきめ細かく規定されていて、新米理事とて規約を熟読し、規約通りの運営を行えば問題はないのですが、なかなか理解していらっしゃる方は少ないようです。

そのような状況下にあっては管理会社まかせの運営となってしまい。管理会社とて放置すれば物事が前に進まないため、やむなく先頭に立っているのかもしれません。

ここで原則を今一度整理してみましょう。理事は定期総会において規約に定めた人数を選任し承認を得ます。※輪番制（規約に定めなし）であっても、理事選考委員をあらかじめ決めておいて、理事候補を理事選考委員長より発表してもＯＫ。

選任された理事は総会を一時中断し第一回目の理事会を開会します。目的は理事長の互選です。理事会で新しく理事長が決まると、総会を再開し理事長ならびに担当理事を発表し総会に報告します。これらの一連の議事進行は、議長の手腕で進められます。

よく理事長と議長の役割を混同しているケースも見かけます。理事長は執行側なので総会においては議案の説明を行い区分所有者の意見を聴く立場となります。もちろん理事も同様です。議長は会議を主催し、関係者の意見を等しく聴き出し、適当なタイミングで賛否数の確認を行い、結論を導きだします。

理事長はマンションと資産の管理が大きな役目です。理事会を議長として取りまとめ、総会で決められた範囲で業務を執行します。

総会の議案作成も理事会の役目です。つまり総会に諮る審議事項を理事会が作成し、区分所有者の賛同を得るのです。よく「管理会社が」ということを耳にしますが、管理会社はマンションの管理運営においては部外者です。立ち位置は管理組合を支援する立場となります。理事会・総会の議事録作成についても、議事録（案）を作っても、理事会の場でよく吟味し、必要に応じて補正させる必要があります。

これら一連の理事会の役割を適正に行っているのかどうかをチェックするのが監事の役割です。したがって監事は理事会のお目付け役であり、理事と同一視できる立場ではないのです。ましてやお飾り的な立場でもありません。規約上監事には強力な権限を与えられているのです。理事会・総会の招集権限や会計の監査権限です。だから総会で業務と会計の監査報告を行うのです。

残念ながら理事会に対し、監事としての意見を述べた議事録も見かけたこともありませんし、毎月の会計報告にも立ち会っている監事の方は少数です。一般の会社であれば外部の人が取締役会や会計の監査を行っている場合がありますが、マンションの場合は同じ居住者ということもあってか、厳しい監査の状況ではないようです。でも法的にはいったん何か起きれば社会的な責任も大きいのです。

多くの管理組合の役員の皆さんとお話しする機会があり、管理会社への不満・理事長の独断専行の不満などを耳にしますが、よく考えてみれば直接的にせよ間接的にせよ自分たちが選んだ相手であることには変わりはありません。つまり任された相手の非難だけではなく、相手を選んだ自分たちにも責任があるということです。このようなことが原因で混乱になることは避けたいものです。

ではどのようにしたら良いのだろうかと考えると、少なくとも役員になった方は、多少の頑張りが必要でしょう。マンションの管理の仕組みはどのようになっているのかを理解する必要があります。例えば理事長はどのような手続きで選出され、どのような責任があるのか。理事は、又は監事の役割は何なんだろうか。更には理事会・総会の進め方はどのような点に気配りが必要なのか。そして会議の記録（議事録）の重要性とは。これらの点は一般的には管理規約に定められていることなのです。理事や理事長（議長）になったら、管理規約の中身を理解し、理事会などの会議の場では規約を手元において、時には議事を中断してでも規約を確認すべきでしょう。

このような初歩的な事に興味を持つことか大切だと思われる。役員の皆さんがこれらの点を管理業者に丸投げすると、管理業者依存症に陥り、マンションの財産管理を他人にすべて委ねてしまうことになりかねません。

総会の議案作成は理事会です。そして議案の確認と整備は管理業者ではなく理事会の務めです。定期総会の議案は1年に一度の事業計画と予算を決定する重要な会議です。この場で決まったことは理事会が執行する責任を負うこととなります。

監事は理事会とは全く独立した立場になるのですが、そもそも監事になっても自らの役割をしっかり理解している人が少ないことも現実です。監事は会計の監査と理事会の監査が主たる役割です。そのためには毎月行わなければならない会計報告と業務報告の会議には出席して意見を述べるべきだと思います。

マンションの基礎的な運営方法や考え方を学びましょう。その場として建診協中国・四国支部は各地で勉強会を行っています。勉強会で使用する資料のもっとも重要な部分は国土交通省からも提示されています。勉強会の実施日時は建診協のページでご確認ください。また国土交通省のページもお知らせしておきます。

管理組合の役員になったら、規約に定めた通りの運営を行うことが務めとなります。そのことによって自分たちのマンションの自立した運営が可能となり、無用な混乱を避けマンションの価値を維持してゆける礎となります。

建　診　協：http://www.adoc.or.jp/

国土交通省：http://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/kensei/kensetu/pdf/itakushiori_5.pdf

大規模修繕工事に際し、真に管理組合の味方として支援してくれるコンサルが必要です。コンサルタントの対象としては、管理会社・設計事務所などが挙げられるが、味方の選定を安易に行う管理組合の多さに驚く。

よくあるケースとして、表面的には管理会社が紹介した設計事務所が、パートナーとしてコンサル契約を行い調査診断・設計監理を行うわけですが、この体制には大きな問題があります。

紹介された設計事務所にとって一義的には管理組合ではなく管理会社がお客様となります。管理会社には系列の大規模修繕工事を主としている建設会社がある場合があります。

このように見てみると、管理会社を頂点とした設計事務所ならびに工事会社の三位一体の動きが感じられます。つまり実態は、競争原理の働かない設計施工方式になってしまうのです。

このようなケースを考慮してコンサルタント（パートナー）選びを行うのであれば、管理組合の役員の方は、多少の汗をかいても管理組合にとって役に立つ（害のない）、そしてパートナーとして相応しいのかを、主体的に調べて決めることが大切です。もう一度考えて欲しい。パートナーの選定は施工業者の選定と密接に関係していることを。

大規模修繕工事は、管理組合・設計者・施工業者の三位一体が必要ですが、まず味方選びについて、透明性に欠ける裏の三位一体にも気を付けましょう。裏の三位一体とは管理組合そっちのけで「カヤの外」にしてしまい、三位一体の談合を是認した結果となるからです。

都市部のマンションでは管理会社主導型の大規模修繕工事は少なくなっているようです。

大規模修繕は80年代にはマンション管理会社による設計施工方式としてス　タートしたが、90年代頃から徐々に設計監理方式が増加してきた。その背景には、「管理組合は合意形成」ということがあり、工事のあり方に競争と透明性が求められてきた。

参考までに、山陽新聞の2011年11月29日付記事「談合を前提に対応」ならびに2011年12月6日付記事「コンサル慎重に」を一読されることもお勧めします。

本屋さんで見つけた本は、『マンションの理事になったらこの一冊』です。

この本は大変わかりやすく書かれた一冊で、おそらく新米理事の方でもマンション管理において、理事としてやらなければならないことなどが大変わかりやすく書かれている。

例えば、理事会ならびに総会の議事の進め方、あいさつ事例なども具体的に示されている。更に管理会社との関係をどのように保てばよいかも書かれていて、本当に読みやすい一冊です。

また、マンションのコミュニティ強化のための行事例・防災に備えたマニュアルも書かれていて、新米理事にとって強い味方となる一冊だと思われる。

フリー百科事典によると、呉市は地形的に天然の良港と言われ、古くは村上水軍の一派が根城にしており、明治時代以降は、帝国海軍・海上自衛隊の拠点となっていると示されている。

第二次世界大戦中は、帝国海軍の拠点でもあり、造船・鉄鋼・パルプ・機械・金属などを中心とした臨海工業都市として発展している。また、大和ミュージアム・てつのくじら館など海軍・海上自衛隊に関する博物館がある。

広島市に出向く機会も増えたので、一度行ってみようと思い立ちました。当然大和ミュージアム・てつのくじら館、そして艦艇の一般公開などの見学が目的です。出来れば海軍グルメも体験してみたかったのだが、これは次回の楽しみとしておきます。このエリアは散策すれば楽しめる場所も多く、天候の良い季節に絶好の行楽エリアだと思われる。

その後広島市内に移動したのだが、呉から広島高速を車で走れば、宮島まではあっという間の時間で移動できる。また夜間は100メートル道路のイルミネーションも趣向を凝らしたオブジェも楽しめる。もっと広島の楽しみ方を得てみたいと思う。冬の風物詩の一つにはカキ船も楽しめるようです。

写真は呉の大和ミュージアム・てつのくじら館、そして艦艇の一般公開（練習艦しまゆき）

辞書で確認すると、「思いがけないことを聞き、聞き違いかと思う。聞いたことが信じられないことにいう。」ことの意味です。

マンション勉強会などでこのような場面に出くわすことがある。「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」

このような発言する管理組合の人に言いたいです。管理規約と管理委託契約書をお読みになったのですか？管理規約には規約及び総会の決議の遵守義務を明示しています。そして規約には総会が管理組合の最高意思決定機関であることを明示し、総会の議案提出は理事会の業務であるとも明示されています。管理規約はマンション管理における憲法のようなものであり、ここに管理会社の意思決定権は何一つ明示されていないのです。管理規約に唯一明示されている部分は、「管理組合は業務の全部又は一部をマンション管理業者等第三者に委託、又は請け負わせて執行することができる」となっているはずです。このことを別の面から考えれば、マンション管理は自らの管理組合が行う”自主管理（主体的管理）”が原則であるといってもいいと思います。実際に完全自主管理（全業務を）をしているマンションもあります。やはり自主管理の管理組合の方はしっかりしているなといった印象が強いです。

このように原則に照らして言えば、「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」など、おかしな話は出てこないのです。あえて管理会社サイドに立って考えれば、管理組合がしっかり機能していないから、やむなく委託範囲を超えてサービスを提供している。ここに行き過ぎた横暴なことが生じるので、これらの原因はすべて管理組合役員の責に帰するといっても過言ではないように思える。

管理会社が作った「議事録の議事内容が正しく書かれていない」。これ一つとっても、議事録作成義務は管理組合側に合って、管理会社は” 議事録作成案”を作成するサポート役にすぎません。議事録の”案”を議長がきちんと確認し、正確を期すためには管理会社に是正なり補正をさせる。出来ないのであれば、管理会社の担当者からデータを受け取り自ら編集すれば事足るわけです。

全ての根源（問題）は管理組合の不勉強と自立の欠如であると思います。少なくとも役員と呼ばれる理事と監事の方は、管理規約と管理委託契約書は読み込んで熟知したうえで管理運営に当たることが最も大切ななことでしょう。そうすれば「管理会社が勝手に○○した」といった発言はなくなると思います。

そして理事会・総会の議事進行の際には、手元に規約ならびに委託契約書を準備して、不明な事態が生じた場合は議事の進行をいったん停止し、規約などを再確認してでも議事に瑕疵がないようにしたいものです。

平成23年12月6日の山陽新聞社の紙面に一級建築士の須賀桂一氏の記事があります。「マンション管理のムダとワナ」、安心な方法教えます、６大規模修繕分離発注を、コンサル慎重に

記事の内容を要約して紹介します。マンションの大規模修繕の発注は、設計と施工を分離する「設計・監理方式」と「設計と施工」を管理会社やゼネコンなどにすべて任せる「一括発注方式（設計施工方式）」があり、「一括発注の設計施工方式」では競争原理が働きません。別々に行う「設計と施工の分離発注」にしましょう。管理組合に工事の専門家がいない限り。組合の立場に立って工事の範囲や仕様を一緒に決めていく、良い設計コンサルタントの力を借りることをお勧めします。その上で、談合のない工事発注が行われているかを、きちんと見届け、施工品質の確保とコストダウンを果たすのです。

中略

無料や、破格に安い料金でコンサル業務を請け負う業者もありますが、コンサルでありながら談合に関わり、施工業者からキックバックをもらうというケースがあります。よく見極めるために、管理組合として次の2点を行ってみてください。

①過去にそのコンサル業者が行った公募の書面を10回分でも20回分でも出してもらい、入札参加条件を　不必要に厳しくしていないか確認する。

②大規模修繕工事の実績表を、マンション名や所在地だけでなく、元請の施工業者名を入れて提出してもらい、業者が極端に偏っていないか確認する。提出を断るコンサルタントは問題外です。

マンションの大規模修繕工事の原資は、毎月毎月区分所有者から拠出された貴重な修繕積立金です。この修繕積立金から何パーセントかを取り崩し、そして予算化し工事の代金として執行されるものです。別の見方をすれば公金的な性格を持っているのです。したがって予算の執行状況には透明性が求められ、施工業者選定経過を含め関係者にすべて公開されるべきものです。当然ながら、そこに談合などで不当に高額な工事代金などが混在してはならないのです。

真に管理組合の立場に立ち、信頼できる設計コンサルタント、いわば管理組合にとって良い味方を探して就ける。設計コンサルタントがどこと繋がりがあるのか、どこに所属しているのか、管理会社や施工業者などを含め業界の方を向いているのか管理組合の方を向いているのか、表面的なことだけでなくインターネットなども活用してこの点の見極めも極めて重要なポイントとなります。大規模修繕がローコストで高品質、そして管理組合がハッピーエンドに終えられるか否かはこの一点にかかっているといっても過言ではないでしょう。

優れた味方は管理組合の意向を工事に反映させる「設計監理方式」のメリットを最大限引き出す強力なパートナーです。