管理規約について
管理規約の重要性
管理規約はマンションにおける憲法です。
その為、管理規約の内容は非常に重要になってきます。
規約でペットが禁止になっていたら最終的に強制執行をかけることも可能です。
マンションは一つの集団であり、そこにはルールが存在します。
法律として区分所有法があり、それをより具体化したものが管理規約となります。
管理規約は強行規定といわれる規約で変更できないことを除いて、ほとんどの定めを行うことができます。
管理規約の定めをしっかり行いそれを執行していくことで、優良なマンションとなり資産価値の向上につながることになると思います。
何より住んでいる人間が気持ちよく住めるのがなによりではないでしょうか！
軽視され続ける管理規約
管理規約はマンションでは最重要の決まりごとですが、なかなか上手く運用されていないことが多いようです。
その要因として下記のことが考えられます。
- 管理規約の内容を知らない
- 住人同士だとなかなか言いにくい
- 役員自身が規約違反行為をしている
- 管理員や管理会社の怠慢
上記のようなことから管理規約は有名無実の「ザル」規約になっているマンションが非常に多いのではないでしょうか。
管理規約の遵守はある程度、管理組合役員の毅然とした行動が必要となるので積極的な役員にあたった時は、規約の執行がなされるが、そうでない場合は規約の執行がされないままいわゆる「黙認」状態が続いてしまいます。
こうなってくるともはや、マンションの憲法とは程遠いものとなります。
具体性がない
管理規約はマンションのルールを具体的事例に対しての対処方法を記すものであると考えます。
規約のルールに抵触すると考えられるので、管理規約を盾に住人に主張しようとしたが、いざ管理規約を見るとどちらとも言えない言い回しであり、規約違反とまでは言い切れない場合はどうしたら良いでしょうか？
逆に規約で認められると考えられる場合は、当該住人から逆ねじを食わされる可能性もあります。
疑義があるものについてはマンション管理士等の専門家にアドバイスを聞くことがまず重要ですが、いづれにしても疑義が発生するような管理規約はできるだけ避けるべきです。
管理規約は一度改正を行うとなかなか頻繁に訂正を加えることをしない場合が多いので、管理規約改正の際には五感を最大限に働かせて抜けの無い管理規約を作成することが重要です。
規約の拘束力
管理規約はそれを総会の特別決議で決定されれば拘束力を持ちます。しかし、法律であれば何も言わなくても警察等の行政機関が執行してくれますが、管理規約はそうではありません。
管理規約の執行機関は管理者であり理事会なのです。しかし実際には管理規約を改定することで終わっている場合がほとんどではないでしょうか？
管理規約は最終的には裁判で通用するような拘束力をもちますが、マンションの中で裁判にもつれ込むことはほとんどありません。つまり、管理規約は執行する為の「大義名分」である意味がかなり強いといえます。
その大義を使わないことは管理規約の存在意義すら否定することになります。
管理規約も重要ですがそれを執行する方法こそもっと大事なことだと考えます。
必ず定めるべきこと
規約の内容は強力であればあるほど良い訳ではありません。
当然管理組合の不利になるようなことを記載するのはナンセンスですが、住人同士の生活を考えると単純に割り切れない問題が多く出てくると思われます。
その場合は理事会などでよく話し合ってより良い具体的な方法を見つけ出してください。
例えば管理費等の督促について裁判を行った場合の弁護士費用を請求できる旨の文言を入れておくことなどがあります。
一文文言を入れておくだけで正当に主張していくことが可能になります。
そのようなことはできるだけ盛り込んでおくことで、後から効いてきます。
未来の管理規約
マンション事情も年々複雑になり、その都度法律が整備されています。
このような流れは今後も増加するものと考えられます。
これからの日本は超高齢化社会へと移り変わっていくので、当然それに沿った形のものを作っていかなくてはなりません。
管理規約はより高度な内容が求められるようになり、デベロッパーが作成したもので改正を行わないことはマンションを住みにくいものとし、強いて言えば将来の生き方を狭めるものとなりかねません。
高齢者が快適に住めるマンションにするにはどうしたらよいでしょうか？
それは高齢者が主導してマンション自治を執行していくのがいいのですが、現実問題として高齢者にはそのような体力がなかったり、判断能力が低下している場合もあります。
マンション内での認知症も最近積極的に取り組んでいる団体もありますが、そのような問題は今後沢山出てくると思われます。
高齢者の意見をできるだけ取り入れられるような仕組みをマンション内で築きあげることです。
例えば高齢者だけで作る団体を諮問機関として理事会外部に設置する等や定例アンケートを実施するなどして、意見を吸い上げる方法が考えられます。
広報物の文字もできるだけ大きく、かつ平易な内容にすることが重要です。