多くの管理組合の役員の皆さんとお話しする機会があり、管理会社への不満・理事長の独断専行の不満などを耳にしますが、よく考えてみれば直接的にせよ間接的にせよ自分たちが選んだ相手であることには変わりはありません。つまり任された相手の非難だけではなく、相手を選んだ自分たちにも責任があるということです。このようなことが原因で混乱になることは避けたいものです。

ではどのようにしたら良いのだろうかと考えると、少なくとも役員になった方は、多少の頑張りが必要でしょう。マンションの管理の仕組みはどのようになっているのかを理解する必要があります。例えば理事長はどのような手続きで選出され、どのような責任があるのか。理事は、又は監事の役割は何なんだろうか。更には理事会・総会の進め方はどのような点に気配りが必要なのか。そして会議の記録（議事録）の重要性とは。これらの点は一般的には管理規約に定められていることなのです。理事や理事長（議長）になったら、管理規約の中身を理解し、理事会などの会議の場では規約を手元において、時には議事を中断してでも規約を確認すべきでしょう。

このような初歩的な事に興味を持つことか大切だと思われる。役員の皆さんがこれらの点を管理業者に丸投げすると、管理業者依存症に陥り、マンションの財産管理を他人にすべて委ねてしまうことになりかねません。

総会の議案作成は理事会です。そして議案の確認と整備は管理業者ではなく理事会の務めです。定期総会の議案は1年に一度の事業計画と予算を決定する重要な会議です。この場で決まったことは理事会が執行する責任を負うこととなります。

監事は理事会とは全く独立した立場になるのですが、そもそも監事になっても自らの役割をしっかり理解している人が少ないことも現実です。監事は会計の監査と理事会の監査が主たる役割です。そのためには毎月行わなければならない会計報告と業務報告の会議には出席して意見を述べるべきだと思います。

マンションの基礎的な運営方法や考え方を学びましょう。その場として建診協中国・四国支部は各地で勉強会を行っています。勉強会で使用する資料のもっとも重要な部分は国土交通省からも提示されています。勉強会の実施日時は建診協のページでご確認ください。また国土交通省のページもお知らせしておきます。

管理組合の役員になったら、規約に定めた通りの運営を行うことが務めとなります。そのことによって自分たちのマンションの自立した運営が可能となり、無用な混乱を避けマンションの価値を維持してゆける礎となります。

建　診　協：http://www.adoc.or.jp/

国土交通省：http://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/kensei/kensetu/pdf/itakushiori_5.pdf

大規模修繕工事に際し、真に管理組合の味方として支援してくれるコンサルが必要です。コンサルタントの対象としては、管理会社・設計事務所などが挙げられるが、味方の選定を安易に行う管理組合の多さに驚く。

よくあるケースとして、表面的には管理会社が紹介した設計事務所が、パートナーとしてコンサル契約を行い調査診断・設計監理を行うわけですが、この体制には大きな問題があります。

紹介された設計事務所にとって一義的には管理組合ではなく管理会社がお客様となります。管理会社には系列の大規模修繕工事を主としている建設会社がある場合があります。

このように見てみると、管理会社を頂点とした設計事務所ならびに工事会社の三位一体の動きが感じられます。つまり実態は、競争原理の働かない設計施工方式になってしまうのです。

このようなケースを考慮してコンサルタント（パートナー）選びを行うのであれば、管理組合の役員の方は、多少の汗をかいても管理組合にとって役に立つ（害のない）、そしてパートナーとして相応しいのかを、主体的に調べて決めることが大切です。もう一度考えて欲しい。パートナーの選定は施工業者の選定と密接に関係していることを。

大規模修繕工事は、管理組合・設計者・施工業者の三位一体が必要ですが、まず味方選びについて、透明性に欠ける裏の三位一体にも気を付けましょう。裏の三位一体とは管理組合そっちのけで「カヤの外」にしてしまい、三位一体の談合を是認した結果となるからです。

都市部のマンションでは管理会社主導型の大規模修繕工事は少なくなっているようです。

大規模修繕は80年代にはマンション管理会社による設計施工方式としてス　タートしたが、90年代頃から徐々に設計監理方式が増加してきた。その背景には、「管理組合は合意形成」ということがあり、工事のあり方に競争と透明性が求められてきた。

参考までに、山陽新聞の2011年11月29日付記事「談合を前提に対応」ならびに2011年12月6日付記事「コンサル慎重に」を一読されることもお勧めします。