プレジデント2008年3月号に掲載された、経営コンサルタントの矢内世夫氏の記事を紹介します。
記事の内容は「管理の差で、生涯1000万円の差が出る！」というもので、記事の一部を紹介します。
私は過去30年の間に七つのマンションを購入し、そのすべてで管理組合の理事や理事長を経験した。それらの経験から「マンションの資産価値を守るのは管理会社ではない。あくまでも所有者本人たちの自己責任である」といえる。
ところが実際には、すべてを管理会社任せにしてしまうケースが大半だ。マンション購入には熱心なのに、購入後の管理については「無関心」かつ「勉強不足」の組合員が多すぎる。これでは管理会社の思うツボで、数年後に管理費の値上げや、15～20年先には大規模修繕資金が不足して50万～100万円を臨時徴収される可能性さえあるのだ。
一方で、自分たちが勉強し、知恵をつけたことで、管理委託費を50％以上も下げることに成功したケースもある。例えば、管理費の内訳を精査し、他マンションの事例と比較したり、他の管理会社への見積もりを発注したりすることで、管理費は大幅に変わってくる。管理会社の言いなりではなく、理事会は「管理に見合うサービスが提供されているか」という問題意識を常に持ち、業務内容をチェックすべきだ。
維持管理は新築時より、建物の劣化が目立ち始める築15年以降になると段々に難しくなる。大規模修繕に必要な予算が不足し、工事がおざなりになって建物がスラム化に向かう恐れがあるからだ。さらに、組合員が高齢化して理事のなり手がいなくなる悪循環も増えている。
小生も矢内氏の記事に同感で、ある勉強会の会場で「うちのマンションは管理会社変更で年間60万円下がった」と言われた方がいました。60万円だったら10年間で600万円となります。あながち1000万円の差が出るといった話は絵空事ではないのです。大規模修繕工事の予算が600万円増える事は、劣化予防的な工事も十分可能となるのです。
さらに別の方からの発言で、管理会社から「管理会社は変えられない」と言われているが・・・。
そうすると別の方が「うちのマンションは3回も変更した」「変更ができないなどウソだ」と言われると、最初の方の反応は「えー、できるの！？」でした。やはり知識を取り入れる努力は損得に反映されることも実感させられた勉強会でした。
お付き合いと取引を混同していませんか？
一般の企業だったら契約を適正に履行していなかったら、改善の要求、さらには即取引停止となるのが常識です。
ところがマンションの管理委託契約の場合、「管理人さんがいい人だから」といったこと具合で、委託契約の履行がきちんとなされていなくとも改善要求が出されていない場合が多くあります。契約事項の履行要求を厳しく行なわないマンションは、管理会社主導の運営がなされるようになります。管理会社に理事会を委ねてしまう事は、そのマンション全体の命運をゆだねる結果となり、行き着く末は大事なお金を浪費してしまう事が目に見えています。このようなことを一般の会社で行えば、相伴会社は倒産となるでしょう。
よく管理組合の方が、管理会社の良くない部分の不満を言われますが、管理会社をいくら変更しても、管理組合の自立がなされていなければ事態は改善されないと思います。やはり見識と筋の通ったリーダーシップを発揮される理事長さんの下では管理会社との間でも緊張関係を保ち、フロントマンのアドバイスに対しても響いてもらえる理事会であれば管理会社のフロントマンも生きがいを感じると思います。
逆の見方をすれば、何を言っても響かない管理組合に対しては、「やる気が出ない」と言われても仕方が無いのです。
電子ブレーカー、ＡＥＤ設置、消火器、水道メーター、排気ダクトの洗浄、防犯カメラ。
これらの事は、管理会社から管理組合に提案された案件です。これらの設備がはたして管理組合の安全性や利便性にどのくらい寄与しているのか。もしくは効果のあるものなのか。一番疑問に思うことは、提案の本質が十分理解されているかが問われていると思います。
以前建診協のセミナーで、マンション管理センターの講師の方が講演の中で言われました。「契約に無い事を管理業者が言い出したら気をつけてください。」
例えば電子ブレーカーの件を考えてみると、電子ブレーカー＝電気料金が下がるのではないのです。電力会社との低圧負荷契約から、開閉器契約に変更し、受電容量を少なくするから基本料金が安くなるのです。何も電子ブレーカーでなくても通常のブレーカーでも構わないのです。電子ブレーカーとするのは、ブレーカーの費用が高額設定なので、レンタル契約・リース契約を勧めるのです。実際に電子ブレーカーの費用は30万円程度から50万円を越える設定がみられ大きな価格の開きがあるようです。
あるマンションでは、レンタル契約だったために、撤去費用を管理会社にしつこく問いただしたら、買取となったと聞いています。レンタル契約は管理組合の建物に管理会社の所有物が設置されている事であり、管理組合が自由に撤去できない契約なのです。当然勝手に処分するといくらの請求が発生するのかも不明です。
もう一度、マンション管理センターの講師の方が言われた「契約に無い事を管理業者が言い出したら気をつけてください。」を思い起こして欲しいと思います。
私（黒瀬）が講師をつとめるこの勉強会も平成20年から中四国の主要都市で定期的に行い、管理組合の参加者も500名を越えようとしています。毎回勉強会では参加者の方々からご感想をお聞きしていますが、今回匿名でならＯＫということで紹介させて頂きます。
Ａ様のご感想です。
修繕委員長をしています。15年度の予定です。今年から勉強を始めたところですが、管理会社丸投げの工事を止めさせようと日々かけ廻っています。管理組合側をどうやって納得させるか･･･。
今日、当協会（建診協のこと）を知り、希望の光を見つけた気分です。日時があえば、当マンションの理事会、居住者に説明会を開いてもらいたいものです。
何とか自分なりにかみくだいて居住者等に説明したいと思います。その折には知恵をお借りしたいので相談させて下さい。
ありがとうございました。
大変感激するご意見でした。当協会も「建診教 希望の光」とでもしたらと思わせられるご意見でした。
勉強会を通じて多くの皆さんからお電話を頂くようになりました。大変ありがとうございます。マンションのことなら何でも構いません。ご一報下さい。必ずご返事申し上げます。
一般の方でこのことを知っている人は少ないと思います。
これは建築物のタイル剥落の重大性を争われた訴訟の事です。
福岡地裁で提訴されたタイルの浮きに伴う瑕疵がどのように問われるかで、最高裁まで争われました。10年以上の訴訟で最高裁の判決は「建物の基本的な安全性を損なう瑕疵とは、居住者等の生命財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、放置していれば危険が現実化する事になる場合も瑕疵に該当する」としている衝撃的なものでした。
現在香川県内で同様の問題の相談を受けているマンションがあります。
管理組合の姿勢が一枚岩か否かで、販売主側の対応も大きく異なるようです。別府マンション事件後で外壁タイルの剥落リスクにどのように向き合うのか。
建物改修材メーカーからは様々な製品が開発されてきていますが、どれをとってもかなりの費用がかかります。
私の経験から言えば、タイルの浮きは全くといって良いほど存在しない建物がある一方、全面的な浮きのある建物も多くあります。
専門的な技術論は割愛するが、高層部にタイルを貼る事を禁止している国もあるくらいですから、タイル問題がこの国でも今後大きな問題として論議される日が来るかもしれない。
タイルの剥落の写真です。（某市内）
お断りしておきますが、全くタイルの浮きのないマンションや建物もあることも事実です。あるマンションのことです。大規模修繕の調査を実施した際、タイルの浮きを探すのが大変（良いこと）だった経験もあります。
いずれにせよ、建築物も健康に産んで健康に育てる事が当然のこととなることを願っています。
アベノミクスのこともあってか、建設業界は多忙となっている。でも受注単価はバブル期のように高騰もしていない。
前政権の「コンクリートから人へ」で公共投資が抑制されていたが、新政権での「国土強靭化政策」もあって、耐震などの工事が一気に増した感である。
もちろん東日本の復興需要や消費税に関する駆け込み需要もあるだろう。
何せ20年間の緊縮市場が一気に活性化しても、人手不足・資材不足。
経営者だってかつての苦しい緊縮経営を思い起こせばおいそれと体制拡大の気持ちにはなりえないと思う。
結局回りまわって一般市民への影響が避けられない。
ここは地道に出来る事をしっかりやっていくしかないのだろう。
管理規約の重要性
管理規約はマンションにおける憲法です。
その為、管理規約の内容は非常に重要になってきます。
規約でペットが禁止になっていたら最終的に強制執行をかけることも可能です。
マンションは一つの集団であり、そこにはルールが存在します。
法律として区分所有法があり、それをより具体化したものが管理規約となります。
管理規約は強行規定といわれる規約で変更できないことを除いて、ほとんどの定めを行うことができます。
管理規約の定めをしっかり行いそれを執行していくことで、優良なマンションとなり資産価値の向上につながることになると思います。
何より住んでいる人間が気持ちよく住めるのがなによりではないでしょうか！
軽視され続ける管理規約
管理規約はマンションでは最重要の決まりごとですが、なかなか上手く運用されていないことが多いようです。
その要因として下記のことが考えられます。
- 管理規約の内容を知らない
- 住人同士だとなかなか言いにくい
- 役員自身が規約違反行為をしている
- 管理員や管理会社の怠慢
上記のようなことから管理規約は有名無実の「ザル」規約になっているマンションが非常に多いのではないでしょうか。
管理規約の遵守はある程度、管理組合役員の毅然とした行動が必要となるので積極的な役員にあたった時は、規約の執行がなされるが、そうでない場合は規約の執行がされないままいわゆる「黙認」状態が続いてしまいます。
こうなってくるともはや、マンションの憲法とは程遠いものとなります。
具体性がない
管理規約はマンションのルールを具体的事例に対しての対処方法を記すものであると考えます。
規約のルールに抵触すると考えられるので、管理規約を盾に住人に主張しようとしたが、いざ管理規約を見るとどちらとも言えない言い回しであり、規約違反とまでは言い切れない場合はどうしたら良いでしょうか？
逆に規約で認められると考えられる場合は、当該住人から逆ねじを食わされる可能性もあります。
疑義があるものについてはマンション管理士等の専門家にアドバイスを聞くことがまず重要ですが、いづれにしても疑義が発生するような管理規約はできるだけ避けるべきです。
管理規約は一度改正を行うとなかなか頻繁に訂正を加えることをしない場合が多いので、管理規約改正の際には五感を最大限に働かせて抜けの無い管理規約を作成することが重要です。
規約の拘束力
管理規約はそれを総会の特別決議で決定されれば拘束力を持ちます。しかし、法律であれば何も言わなくても警察等の行政機関が執行してくれますが、管理規約はそうではありません。
管理規約の執行機関は管理者であり理事会なのです。しかし実際には管理規約を改定することで終わっている場合がほとんどではないでしょうか？
管理規約は最終的には裁判で通用するような拘束力をもちますが、マンションの中で裁判にもつれ込むことはほとんどありません。つまり、管理規約は執行する為の「大義名分」である意味がかなり強いといえます。
その大義を使わないことは管理規約の存在意義すら否定することになります。
管理規約も重要ですがそれを執行する方法こそもっと大事なことだと考えます。
必ず定めるべきこと
規約の内容は強力であればあるほど良い訳ではありません。
当然管理組合の不利になるようなことを記載するのはナンセンスですが、住人同士の生活を考えると単純に割り切れない問題が多く出てくると思われます。
その場合は理事会などでよく話し合ってより良い具体的な方法を見つけ出してください。
例えば管理費等の督促について裁判を行った場合の弁護士費用を請求できる旨の文言を入れておくことなどがあります。
一文文言を入れておくだけで正当に主張していくことが可能になります。
そのようなことはできるだけ盛り込んでおくことで、後から効いてきます。
未来の管理規約
マンション事情も年々複雑になり、その都度法律が整備されています。
このような流れは今後も増加するものと考えられます。
これからの日本は超高齢化社会へと移り変わっていくので、当然それに沿った形のものを作っていかなくてはなりません。
管理規約はより高度な内容が求められるようになり、デベロッパーが作成したもので改正を行わないことはマンションを住みにくいものとし、強いて言えば将来の生き方を狭めるものとなりかねません。
高齢者が快適に住めるマンションにするにはどうしたらよいでしょうか？
それは高齢者が主導してマンション自治を執行していくのがいいのですが、現実問題として高齢者にはそのような体力がなかったり、判断能力が低下している場合もあります。
マンション内での認知症も最近積極的に取り組んでいる団体もありますが、そのような問題は今後沢山出てくると思われます。
高齢者の意見をできるだけ取り入れられるような仕組みをマンション内で築きあげることです。
例えば高齢者だけで作る団体を諮問機関として理事会外部に設置する等や定例アンケートを実施するなどして、意見を吸い上げる方法が考えられます。
広報物の文字もできるだけ大きく、かつ平易な内容にすることが重要です。
総会を成功させる七つのポイント（福管連資料より）
Ⅰ.総会の時間は、2時間以内で終わるように工夫する。
Ⅱ.報告ばかりでなく、話し合いに多くに時間をとる。
Ⅲ.総会での激しいやりとりを聞くと嫌になります。これは議長から注意も。
Ⅳ.一人の独演会になっていませんか？ 多くの方の発言を引き出しましょ
う。
Ⅴ.理事会の結論を無理やり押し付けない。
Ⅵ.身近な問題を議題に取り上げる。 これは理事会でよく検討してから。
Ⅶ.全部の議案が審議された後は、雑談会（意見交換会）に切り替えてみては。
■ 出席しない区分所有者を無関心と決め付けない。
関心の高い区分所有者は無理をしても総会に出席します。
問題は出席しない区分所有者です。安易に無関心派と決め付けてはいけません。
関心があっても、退屈な総会、出席が苦痛になる総会では出席者が減る一方です。
■ 総会・理事会には事前に配布した名札を持参する。
（区分所有者の顔と名前が分かる）
［総会・理事会の席で、議長の選出と議事進行について］
□ 議事進行の原則は、規約に則り（規約第○○条の規定により）総会・理事会（議事）を進行します。つまり自己流で議事の進行をしてはいけません。
□ 理事席には三角札を用意、理事長席は「理事長と議長」を一面ずつ書き込む。
○ 定刻に理事長が開会宣言と挨拶
① 議長選出：理事長が説明（多くの管理規約では理事長が議長を務めます）
② 理事長が「規約第○○条の規定により議長を努めます」と宣言
※三角札正面を「議長」にする。
③ 議長より、規約に基づき会議の成立宣言（委任状を含め定足数の確認）
④ 議事録作成人と署名人（2名）を指名（承認を得る）
⑤ 「管理会社がオブザーバーとして出席しています」と紹介
⑥ 「発言は議長の指名によってのみ発言することが出来ます」と説明
「その際は、部屋番号と姓名を発表した後発言して下さい」と説明
⑦ 「議案以外のその他の事項は審議しません」と宣言。但し規約に基づく手続きにより取り扱う。
⑧ 「議案書に基づいて審議をお願いしますのでご協力をよろしくお願いします。」と発言
⑨ 議案に沿って議事進行。
⑩ 議案毎に一定の質疑を経て適宜可否の決を明確に採ります。
※表決数を確かめること。そして議長は結論をはっきり示すこと。
⑪ 議事終了（この時点で議長の役割は終了です）
⑫ 議長より「これにてすべての審議が終わりました。ご協力ありがとうございました。以上をもって議長の役割を終えたので議長を退きます」
※三角札正面を「理事長」にする。
⑬ 理事長閉会宣言と挨拶
⑭ 次回の総会・理事会の開催日時を決める。
○ 解散
（1） 役員（理事・監事）選任は、議長より役員候補者を紹介し総会の承認を得る。
（2） 総会休憩 休憩中別室で新理事が協議する。※理事長・副理事長互選のため。
（3） 総会再開 新理事長が議長に協議結果を報告し、総会に報告する。
［議事録の作成について］
○ 議事録は簡潔に書きます。
（できれば結果のみ、必要な経過も最低限に）
（複雑になれば別紙に記録として残します）
（書面は分かりやすくするために、意見の対比形式でも可）
○ 議事録は議案を議題に書き換えて結果を記録しても良い。
※表題を議案書から議事録に書換えて、議案の下に結果を書き込むだけでも良い。
○ 議題について、可決（無条件可決・条件付可決）結果を記録
○ 議題について、否決（否決理由）結果を記録
○ 議題について、継続審議（継続の理由）を記録
○ 議事録署名の前に、議長ならびに出席者（2名で可）が確認、そして押印。
○ 議事内容と異なれば、修正する。
○ 議事録の保管場所、掲示。理事を含む区分所者全員（賃貸借者を含んでもよい）に配布しても良い。
管理組合活動の活性化の方法
管理組合の活性化はどのようにしたら上手くいくのか。
多くの住人が無知・無関心で、管理組合活動に非協力的。理事会は定期総会の前後の年に2回だけ、この状態をどのように脱却したらよいのだろうか。
［対応策として（案）］
（1） 管理組合を活性化させるためには、まず理事会を活性化させること。
（2） そのためには他人まかせにせず、自分自身が立候補して役員になること。
※ 殆んどの管理組合は輪番制だが、規約には明示されているのか。
（3） 管理会社の毎月の会計報告など、定例理事会で役員が顔を合わせて話し合う機会を設けること。
（4） 毎月広報誌を発行して、理事会の動きや、考えていることを積極的に住人に知らせること。
（5） 同時にアンケート調査により、住人の考えや意見を理事会に吸上げる仕組みを作ること。
この活性化の方法をビーカーの水に例えると、ビーカー（管理組合）の水の上の方（理事会）だけが熱していても、下の方の水（住人）は冷たいまま。その温度差を解消するには、水に対流を起こさないといけません。上から広報誌という下向きの水の流れを作り、下からは意見箱やアンケート調査という上向きの水の流れを作る。このようにビーカーの中をぐるぐると水（情報）が回る流れを作って、はじめてビーカー全体が活性化するものと考えられます。
■ 非協力者との調和
マンションに限らずいろんな団体でも、協力的な人と非協力的な人が必ず並存します。その場合に非協力者をどのように扱うかは非常に難しい問題です。しかし、非協力者を無視するようなやり方は後々禍根を残しかねません。むしろ積極的に管理組合の運営に引きずり込むくらいのことが必要かもしれません。
非協力者は後になってから「あの時こうやっておればよかった」と言います。その時に最良と思われる決断をしたのであれば、それは本来尊重されるべきですが、それまでの経緯が分からない為に思わぬ「口撃」に遭ってしまうのです。
非協力者を巻き込むには積極的にチラシを配布したり、イベントの参加を促したりする方法がよいでしょう。少なくとも歓迎しているという姿勢を見せることで、今度は協力的な人になる可能性もあります。
■ 信頼とのバランス
管理をするに当ってはある程度の信頼が必要です。
お互いに信頼関係があって初めて成り立つのが管理です。信頼がなければすべてにおいて疑いを持たなくてはならなくなり、何も信じられないと言うことになります。物事はある程度誰かに任せなければ話が進みません。
性善説も程ほどにしなければいけませんが、何事も斜めから見ることだけは避けた方が結果的に自分のためになることの方が多いと思います。
これは食の安全と繋がるかもしれませんが、考え出したらキリがありません。無農薬野菜と言ってもどこまでが無農薬なのか？細かいことを突き詰めれば無害の食べ物など無いということになります。
問題はアスベストのような、数年たってから重病が発生することを放置しておくことです。このようなことからは消費者は賢くならなければなりません。
マンションの管理組合は、言わば法人に近い存在ですが、実態は消費者と同様です。消費者であるにもかかわらず、手厚い保護がないのが管理組合でもあります。
見極める目を持つためにも、自らが学習する必要があるでしょう。
■ 無関心が生む大きな差
マンションを買う人は管理に関して無関心の人が少なくありません。
竣工して年々総会の出席率も悪くなり、無関心というよりも他人事のようなマンションが少なくないのも事実です。
あるいは関心があるけれど、同じマンションに住んでいる手前、あまり変な関係になりたくないとの考えから消極的になる人も少なくないのではないでしょうか。
ただマンションの居住者が無関心であればある程、マンションの管理はよからぬ方向に行き始めます。マンション管理というのは、出来合いのものでない以上、良くしていく精神が無ければ年数と共に歪が出てくるのは当然だと思います。
決算にも無関心・行事にも無関心では、自分の管理費や積立金が何に使われているのか分かりません。もし、自分の将来を不安に思っているのであれば、少しだけ努力することが必要です。例えば、管理会社に委託している場合でも、予算案作りを管理会社任せでは無く、一度自分で作成してみることをお勧めします。
当然、難しいことは専門家に任さざるを得ませんが、それ以外の注目すべき点を知っていれば、問題点は容易に見抜けるものです。
■ 高齢化は社会問題
マンションは建物と共に居住者も年齢を重ねます。
マンションが築30年になると、30歳にマンションを購入した人は60歳になっています。
60歳になった時にマンションの根本的な問題に気付くことがあります。
それは、今更取り戻せない問題に膨れあがっていることが殆どです。その時になったら「あーしまったな」と諦めることが出来ますか？
そうならないためには、普段から建物の定期的なメンテナンス（ハード面・ソフト面）をしておく必要があるのです。
長期修繕計画というものがありますが、はっきり言って将来のことは誰にも分かりません。適切な時期に適切な修繕工事をすることは大切ですが、時代に応じた対応をしてゆくことはそれ以上に必要となります。
修繕あるいは改良工事を行う資金が無いために老朽化したまま放置されているマンションも多く見受けられます。
また建物同様にマンションに住んでいる人間が高齢化していく問題も切実です。
高齢化すると時間にゆとりができるため、管理組合の運営に積極的な人が増え、マンパワーは逆に充実するケースも多いのですが、その半面積極的な提案が行なわれず、次代への引継ぎが出来ないこともあります。
そして、あと10年もすれば体力の低下などがあり、再びマンパワーは低下します。
■ 小規模マンションの結束力
マンションは一般的に大規模の方が金銭的に恵まれていると言われています。
それは、同じ工事をするにしてもまとまった工事になるため、1戸当りの単価が下がるためです。
では、常に大規模マンションがいいか？と言うとそうとも言い切れません。
小規模マンションの良いところは住人の結束力です。別の言葉で言うと、アットホームな感じの管理組合運営が可能です。
大規模マンションであれば、知らない顔の人と毎日のように会うかもしれませんが、小規模マンションはそのようなことは少ないと思います。
小規模マンションはもっとメリットを活かしましょう。
「善悪か損得か」管理業者の姿勢に注目
管理会社の見分け方についての資料ですが、書店・マンション管理士協会系列・大手マンション管理会社ホームページ等でも「見分け方」については、とおり一遍の事しか記載されていないと思います。
その記載されていることは管理業者選定にあたっては、最低限必要な基準であると 考えております。
そこで、良い管理会社の見分け方について私の独り言を、述べさせていただきます。
一番重要なことは、フロントマンの良し悪しだと思います。
大手であればあるほど会社の売上が至上命題となってまいり、一人のフロントマンが１５～２０棟のマンションを管理している状況があります。
私は１人のフロントマンが管理できる棟数は１０棟までだと考えております。
それ以上の管理になると、ベテランフロントマンでもどこかで手を抜かなければ、いや手が抜けてしまいます。
また、フロントマンは１年でやっとマンション管理の概要がわかり、最低３年を経ないと正直なところ、管理組合に喜ばれるマンション管理の運営は難しいと思っております。
しかし、良くない管理会社はなかなかフロントマンがいつかなく、たびたび交代するところです。
そこで最近の傾向として、管理委託を管理会社に委託しているにもかかわらず、どうしてよいかわからず、マンション管理士に相談をしている傾向があります。
私はそれも一つの方法かと考えておりますが、やはり組合員の最前線にいるフロントマンが、相談にのり、的確な助言を与えていかなければ、と考えております。
そのためにもベテランのフロントマンがいる会社、管理組合の方に目を向けることのできる会社であるかが、選定の際に一番重要なことではないかと考えます。
どの地域でもマンションの住民の高齢化が目立ってきており、住民にとっては今後のマンション運営に不安を抱えてきているところが多くあります。
これは特定の地域だけに限らず全国的な広がりではないかと思います。
それにもかかわらず、修繕工事が適切におこなわれていないマンション、修繕積立金のプールがないマンション、理事会の運営がスムーズにいかないマンションは、年数がたてば経つほど不安が増大してまいります。
そのためにも管理会社のフロントマンの使命は重大だと思っております。
ベテラン管理業務主任者
