消費税の関係で昨年9月末に契約した大規模修繕工事が始まり1ヶ月が経ちました。
建築資材が足りない、人手が不足している。これらの状況の中で当初の予定より遅れ気味であるが、5月末の完成を目指して工事のピッチが上がりかけています。
足場が架けられだすと、居住者の皆さんの関心も一段と上がり、「綺麗になるから楽しみです」と言った声も聞かれだした。でも綺麗にするのが主目的ではなく、もちろん綺麗も大切な事なのですが、「やはり長年月で傷んできた部分の手当てを十分しなければ、10数年先に行われる次回の大規模修繕工事の際に余分な費用が必要となることを考えて、今回が大切です」といったお話しをさせて頂きました。
「10数年先の工事の時もお願いしたいです」とありがたいお言葉も頂戴したのですが、「私も相応の歳だから次はもう無理でしょう」と言ったら、「後を引き続いてやっていただける人を育てて下さい」と言われました。
季節はまだまだ厳しい寒さが続いていますが、居住者の方から頂くこのような暖かい励ましの一言が何よりでした。
企業経営にとって経費の削減も永遠の課題のひとつでしょう。
その中には、建物を建ててからかかる維持保全コストもあります。この部分の経費について明確に把握している企業まだまだ少数派である。
建物を建てた後にはこれだけの費目があるが、これらの費用の最適化が困難な理由は専門的な知識がなければ出来ないことにあります。
建物が長期間にわたって使われる間にかかるこれらの費用は、建設時の設計費ならびに建設費の3～4倍だとも言われています。
いかに建設後の累積費用が大きいか、そしてこの膨大にかかる費用の最適化が難しいかが分ります。
特に一時的に多くの費用を要する修繕については、計画的に修繕するための計画を作ることによって、必要以上の費用や行き当たりばったりの対応をなくすることが、結果的にコストの削減に繋がります。
しかしこの事を修繕引当金などの名目で準備している企業は少ないのが現状です。
私たちは建物修繕・改善費に併せ、保全費や運用費の最適化の支援も行っていますが、このような支援サービス業務をどのようにして企業に伝えるかが今の課題である。
設計事務所には塗料・防水材・金物・シーリング材・サッシ・などなど多くのメーカーの営業マンや技術の方がこられます。
現場監理や建材のＰＲなど来訪の目的は様々ですが、雑談の中でボヤキ話しも時々されるときがあります。そのボヤキの中で、現場施工の不具合の話しが出てきます。
工事中あるいは工事完成後何らかの問題が生ずると、施工会社から「何とかならんのか？」だそうです。何故その様な問題が起きるかといえば、メーカーとしての材料の取り扱いから施工条件（天候・気温・湿度・施工手順など）の仕様を守らなかったから、結果として問題がでて来るのです。
メーカーの立場は、自社の製品を買って頂く大切な施工会社だから、必死になって「何とかならんのか？」に応えようとします。しかし大半が後の祭りであり、結局泣きを見るのは元請施工業者に発注したクライアントになるのです。
なぜこのようなことが起きるのかを考えてみると、元請代金との兼ね合いで下請け施工会社へのしわ寄せ・工期が短く突貫工事となっている・施工会社の職人さんが安易な方へ流される・その他。
施工会社の中には、元請施工業者から無理難題を押し付けられると、今日この頃は少ないがお断りする人もいます。このような職人さんだったら長くお付き合いしたいなと思います。
雑談の中でこのような事態を避けるために、私たちはメーカーの人と一緒になって工事着手する前に、諸々の注意点を施工会社に指示する方法を取っています。しかも書面による根拠に基づきます。
一日中あいにくの雨空でした。会場はＪＲ徳島駅前のシビックセンターです。この建物は図書館など公共施設と百貨店「そごう」との複合施設で大変立派な施設でした。
会場にはプロジェクターとスクリーン、そしてマイクも準備されていて、幸いにも部屋の開錠が12時半くらいだったので勉強会開始まで1時間ほどの余裕がありました。
いつもの通り午後1時頃から参加者が集まりだして、10分くらい前から集中的に来場されます。毎度の勉強会では定刻になると参加者数に係わらず所定の時間通り開始し、途中休憩を挟み5時には会場から出るようにしている。
この勉強会は通常のセミナーと異なり、私の話の途中でも質問を受けるようにしている。時にはある質問に対し、他の参加者が答えるといったことも多々あります。内容によっては複数の方の発言で盛り上がる事もあり、活発な意見交換がその場を活き活きとさせる事となります。ただ質問が長くなりすぎるとイライラがつのってくることも。
このような勉強会には初めての方が多く、最初はどんな話か（値踏み）聞いたろ。そのうち段々前のめりになりだし、終わりの頃は真剣にメモを採る。このように姿勢が変化する人はひと歳いった男性に多いように思えます。
今回の参加者は16名であり、「もう少し早く知っていれば（私のことを）」といった反応が多くありました。
昔、建診協の理事長が言った言葉を実感しています。「勉強会は社会を良くする活動だ」と。
明日から連続土日でマンション勉強会があります。
明日（土）午後は岡山県・岡山市・倉敷市（3団体）主催の第10回岡山マンション基礎セミナーです。会場は岡山市の西側アイプラザで、参加者は140名くらいだそうです。
このセミナーには私たちが所属する建診協中国・四国支部も協力団体としてお手伝いをさせていただいています。具体的なご協力としては、過去の建診協マンション勉強会にご参加頂いた400名以上の方々へのご案内と、今回は第10回目の節目と言う事で建診協本部の山口実理事長が「大規模修繕の進め方と基礎知識」と題しての講演です。
今回はセミナー後の相談に来られる人が多くて対応が仕切れないかも心配です。
明後日（日）午後は建診協中国・四国支部主催の（支部通算第34回）、誰も教えてくれないマンション管理運営と大規模修繕」です。会場は徳島市のシビックセンターです。
その後は11月17日（日）午後松山市、12月22日（日）午後岡山市、さらには来年2月23日（日）午後広島市と続きます。
昨日は広島の国交省中国地方整備局に行ってきました。
目的は来年2月の広島市で予定している勉強会に対する講師の依頼と後援名義の件でした。一昨年岡山市でのセミナーに講師として来て頂いた事もあり何とか支援を頂ければと期待しています。
支部主催のマンション勉強会も平成20年から始めて多くの方に出会うことができました。勉強会の講師としてまだまだ頑張るつもりなので管理組合の皆様どうぞよろしくお願いいたします。
一生のなかで何度も建築工事の請負契約書を取り交わす人は少ないと思います。私は仕事の関係上多くの契約書に監理者として捺印してきました。
私たちが監理者として工事の契約書に関与する場合は、工事施工者にこと細かく資料添付を要求します。
1. 契約書の鏡
2. 工事請負契約約款
3. 設計図書（見積書、設計図、仕様書）、もちろん当方が作成した資料です。
4. 現場説明書
5. 質疑回答書
6. 公聴会（ヒアリング）資料
7. 契約前の打合せ記録書
物件によっては契約書の厚さは8センチにも及ぶ場合があります。なぜ事細かく契約書を整備するのかといえば、曖昧さを残せば時として金銭面を含む混乱まで生じるからです。当然混乱が生じれば発注者であるお客様に対して迷惑がかかります。別の見方をすれば、工事請負側に自由裁量の余地を残さないことでもあります。
工事が始まれば契約書に綴じこんである設計図書等の資料どおりの品質の工事が進む事を期待し、そのために監理を実施してゆきます。当然工事過程の記録もしっかりと残す事も重要となります。
安全でなければならない家庭で起きる事故の事はあまり知られていない。
段差解消や手摺を付ける、このようなところは何も説明しなくてもお分かりだろうと思います。しかし事故は高齢者だけのものではありません。小さなお子さんにも危険はたくさんあるのです。
では家庭内のどこで事故が多いのかを考えてみると、高齢者では居間が一番多くて、浴室での転倒が多いようです。居間が意外に多いのは床に置いていた新聞やチラシ、電気製品のコードに足を引っ掛けるといったものです。
一方特に危険なのは、浴室・脱衣室・トイレなどで起きる「ヒートショック」です。「ヒートショック」は住宅内の急激な温度差に起因する事故で、年間3000人もの人が死亡していると言われています。
次に小さなお子様の事故ですが、台所の火や刃物の事故が考えられるが、一番多いのはドアなどにぶつかる、建具で指を詰めるなどの事故のようです。危険と思しきところへの気配りが親御さんの意識のなかで大きいのかなと思われます。もちろん転落事故だってあるわけですから気をつけなければなりません。
住宅の断熱を考えるとき、どんな理由で外断熱か内断熱の論争がなされているのだろうか。
外断熱は外壁の外側を断熱材で覆います。内断熱とは外壁の内側に断熱材を張ります。木造の在来工法（大工さんの建てる家）は外壁内に断熱材を入れます。したがってこれも内断熱工法と称しています。
断熱材の性能としては熱伝導係数で表されています。数値が低いほど性能が優れている事になります。大雑把に空気は0.024、鉄は80、木材は0.14、因みに魔法瓶などで知られている真空は0.00137です。
これをみると鉄骨系のプレハブでは外断熱工法でしか考えられないのです。鉄はよく熱を伝えるので「熱橋材」とも言われています。一方木造は鉄に比べるとはるかに熱を伝えにくい材料です。しかし空気と比較すると大きいですがこの部分はやむなしと考えています。
断熱材の種類は多くあります。スタイロフォーム、グラスウール、古紙を加工したセルロース、羊毛など。それらをチップ状に加工し機械を使って狭いところに吹き込む工法などもあります。
断熱材の選定は、火災の際に有害なガスの出ない、あるいは燃えにくい材料である事は大前提となります。そして解体処分の際に分別が容易でありリサイクルも簡単である事もポイントとなります。もちろん安価なものでなくてはなりません。
最近ではコンクリート外壁の内と外側に型枠代わりとして発泡スチロールを使った特殊な工法もあります。もちろん型枠代わりの発泡スチロールはそのまま存置し断熱材としての役割も残すのです。
数年前のことです。小生が属している建診協の東京本部の事務所に行った時のことです。
事務局の方が、管理会社から「こんな請求書が来た事があるので参考に」といって一通の請求書を見せてくれました。
その請求書の内容は、都内で建診協の組合員が手懸けた建物調査診断業務の「工事管理手数料」一式32,500円プラス消費税1,625円、合計34,125円というものでした。
なぜ管理会社からの請求書？取引もないし、何か特別なことを依頼した事もないのに請求書が突然発送されるのか。一般常識では計り知れない出来事の話題でした。
もしかしたらその管理会社は、管理しているマンションが自分たちの物とまでは考えないまでも、自分たちのシマの物件を建診協の関係する組合員がそこで商売をしたのだから、組合員の属する建診協にショバ代を払うのが当たり前だとも思っているのかと勘ぐりたくもなります。
このような請求書事件には唖然とさせられました。もちろん建診協としてもお支払いする理由が見当たらないので支払い拒否と強く通知したのは当然でした。
請求書ではないのですが、四国のマンションの例です。
そのマンションは新築間もない頃から不具合が多発し、そのなかでオートロックを入ったところの修繕の事で、管理会社のスタッフに、修繕の際「何方の了解を得て内部に入って修繕を下のですか？」と問いかけたところ、「管理人の了解で中に入って修繕工事をした」との回答でした。
そこで「このマンションは管理人の所有物ですか？」と話を切り返すと逆切れで、「自由に入れる範囲はどこまでなら良いのか？」とスタッフ君は言葉を荒らしました。
管理組合の役員の方に話を通してからオートロックのなかに立入るのが常識でしょう。
マンション管理のプロの名が泣きます。
もしかしたら、彼らはこのマンションは自分たちのシマとでも勘違いしているのかもしれません。
折り目、筋目の話は重要だと思います。企業のコンプライアンスにも疑問符でした。
3年ほど前のことです。
中国地区内のあるマンションの修繕委員長様からのメールの一部です。
大規模修繕工事を予定されていて、管理会社をどのような位置づけで考えたらよいのかという内容です。
その過程で、管理会社から配布された冊子に載っていた事のようですが、その一部部分に、私たちにとっても聞きなれない「新形態のＪＶ方式の特徴」ということです。
メールに記載されていた「新形態のＪＶ方式の特徴」の概要について（メール文より）
1. 契約について
・ 入札で決定した①業者と②管理会社系列企業と③管理組合三者で契約を行なう。
・ ③管理会社系列企業には④管理会社が連帯保証する。
2. 価格について
・ 入札の最低価格＋5％を契約金額とする。
・ 設計監理・工事監理は④管理会社との別契約となる。
3. 保証について
・ 工事の保証は全て、②管理会社系列企業が行う。
（保証額については最終入札価格の約5％）
・ 保証期間は一般的アフターサービス基準の1.5倍。
（屋上防水は通常10年の保証だが、15年保証とする）
このメール文を読んで、小生は目をぱちくりさせました。
1. 何でこのようなややこしい方式にするのか？つまり、四社の役割と責任が分らない。
2. 2.第三者のチェック体制がない。誰が品質のチェック機能を果すのか？
3. 業者の保証をなぜ施工をしない会社が保証するのか？また保証の内容が不明。完成保証？
4. 価格については消費税込みの金額だろうと思われる。
5. 設計監理・工事監理についてまだ余分に費用が必要なの？よく分からないが。
6. 完成後のアフター保証は工事業者ではなく、なぜ管理会社系列企業が行うのか？
7. 一般的に防水保証は10年だが、それ以上の期間を提示すること自体おかしい。
8. この種の保証は、工事請負者・下請け防水業者・防水材メーカーの3社保証が常識化している。
とにかく素人の方は「保証」と言う言葉に弱く、実効性のある「保証」かそうでないかを見抜かなければならない。
ややこしい話は気を付けなければ。
100年後を考えたストック建築も、
今までの設計思想を変えると可能となります。
建診協は今だけではなく、未来も見定めて進みます。