長期修繕計画、この言葉は読んで字のごとく計画的に建物を修繕する（保全する）目的で、将来予測する大規模修繕工事項目ならびに費用の関係を定め、修繕工事に対する引当金の額を計画的に積み立てるものです。
建物は新築時から劣化が始まります。そして10年・15年と時間の経過とともに劣化し、やがては漏水や外壁などの剥落事故などへと進んでゆきます。
マンションにおいては長期修繕計画とともに、区分所有者は将来の大規模修繕工事に備え毎月修繕積立金を負担しています。
一般的に事務所や工場などはマンションのように、長期修繕計画もなく計画的にお金を積み立てていることはなく、雨漏りや外壁の見苦しさなどで事後的に修繕工事を行っているのが実態のようです。
マンションの長期修繕計画は新築時に作成したものが、時間経過とともにどのマンションも同じような劣化が進行するのではなく、年数がたてばそのマンション固有の計画が必要となってくる。したがって長期（向う30年程度）の計画であるため、5年くらいの間隔で劣化の実態に合わせた計画の修正をする必要がある。
大規模修繕工事の調査診断・設計監理と合わせて、工事完成後からの長期修繕計画を作成するケースが多くなっている。つまり大規模修繕工事が完成した時点で、従前からの計画ではなく完成時期を新たなスタートラインとして計画するものです。
長期修繕計画の作成にはコンピュータを使用して作成するが、大半のシステムは新築時をスタートラインとして考えられており、修繕後をスタートラインとする計画では単純な考えとはいかない。このような事から、私たちは入り口の作業と中間のチェックによって一連の計画書がスムースに出来るようにシステムの改善を加えて業務の効率化をはかっています。
長期修繕計画が大規模修繕工事後に作成するケースは多くなってきます。その理由は大半のマンションが第1回目の大規模修繕工事から資金が不足しているからです。当然計画と横にらみで積立金の値上げも視野に入ってきますし、値上げを議題とした総会の提案資料ともなります。
大規模修繕完成後からの長期修繕計画の作成は、担当した建築士が作成することが一番適していると考えられる。
マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
～リフォーム産業新聞の記事より～
1. みかじめ料”を求める管理会社
建設業法違反の管理会社っていうのも随分ある。
本来は請け負金額6,000万円以上の工事では1級施工管理技士（監理技術者）が現場に常駐するという決まりがあるが、管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。
そして、仕事を専門業者に丸投げし、自社の人間は現場に常駐して監理することもない。
建設業法には、発注者（管理組合）が認めれば丸投げでもいい場合もあるが、管理組合内に建設業法に精通している人はいないし、当然このこと、制度の説明もない。
結局その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っている。業務を行っていない管理会社が5％だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもある。
手数料はみかじめ料みたいなもので、弊社所属の組合に対しても同様の請求書が送達されたことがあった。
2. リベート前提の入札価格
大規模修繕工事が行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所である。
ところが一部のコンサルや設計事務所が提示する見積額が極端に安い。
設計・監理料が本来なら1,000万円かかるとすれば、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。
200万？それは200万安いとかではなく、表面上1,000万円のところを200万円でできるとしているが、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れる目論みで、他方コンサルは工事業者に、「仕事が取れるように仕組んでやるから、5％払え」とか、「7％払えと」とか、そういった話をする。つまり自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。だから、皆、A社より高く入れろ」とやって目論見通り進めば勘定が合う。
この辺りは管理組合も素人の集まりとしても、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」と決めるのは危険が伴う。
こういうことやっていて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。ましてや、設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。そういうようなパターンもある。
これではまじめにやっている設計事務所や施工業者が非常に迷惑する。
3.コンサルには資格等は必要ない？特定の工事業者を強力に勧める
マンションの大規模修繕の設計・監理業務には資格が要らない。
コンサルの中には自分の勧める会社で工事しないのだったら、建物監理しないなんて居直る会社もある。「こんな業者、うちじゃ責任持てませんから」
要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてＢ社にするのなら、もう、うちは引く」って言う。そして、そこまでの業務費を貰う。
組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやっている。
（赤ひげ建太郎のコメント）
発注者側の管理組合からみれば、建築のど素人より、れっきとした一級建築士、さらにはマンションの管理運営にも精通した人で、相談も気軽に応じてくれる人がパートナーとして望ましいのではありませんか？もちろん少しでもマンションを良くしようと情熱を傾注してくれる人。大規模修繕に限らずすべては人が行うものです。会社は担当窓口をバックアップする体制が求められる。
4. 管理組合に寄り添った仕組みづくりを
管理会社が。このマンションの修繕積立金はいくらある。この先、こういうふうな計画を立てている。だから、今回はこのくらい使えるとかいうのは、管理組合の役員よりも精通している。
だから、管理会社が、コンサルや工事業者の側に立つと芳しくないわけである。モラルとして良くない。
ただ私と同じ考えの管理会社だっています。
5.参考資料
（1）週刊ダイヤモンド2017/02/04 記事
業者に騙されないマンション管理と大規模修繕
リベートから談合まで知られざる大規模修繕の闇
（2）国土交通省（通知）
設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の 相談窓口の周知について
～ 管理組合・区分所有者の皆様へ ～
別紙１ ＜指摘されている事例＞ ・ 最も安価な見積金額を提示したコンサルタントに業務を依頼したが、実際 に調査診断・設計等を行っていたのは同コンサルタントの職員ではなく、施 工会社の社員であったことが発覚した。コンサルタント（実際には施工会社 の社員）の施工会社選定支援により同施工会社が内定していたが、発覚が契 約前だったため、契約は見送られた。なお、同コンサルタントのパンフレッ トには技術者が多数所属していると書かれていたが、実質的には技術者で ない社長と事務員一人だけの会社であった。 ・ 設計会社が、施工会社の候補５社のうち特定の１社の見積金額が低くなる よう、同社にだけ少ない数量の工事内容を伝え、当該１社が施工会社として 内定したが、契約前に当該事実が発覚したため、管理組合が同設計会社に説 明を求めると、当該設計会社は業務の辞退を申し出た。このため、別の設計 事務所と契約し直したところ、辞退した設計会社の作成していた工事項目 や仕様書に多数の問題点が発覚し、全ての書類を作り直すこととなった。 ・ 一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注 できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様 の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受 託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。
（赤ひげ建太郎のコメント）
リフォーム産業新聞の記事は大規模市場の都市圏での事態だが、地方都市のマンションにおいても油断はできない。
管理組合の味方選びを費用の高い安いだけで安易に決めてしまうことには大きなリスクが隠れている。最近言われているジョークで、長期修繕計画に対し、「長期収益計画」、これは管理組合の財産を狙っている管理業者や裏談合によって仕事を受注している好ましくないコンサルや設計事務所の思惑です。
管理組合の財産を守ろうとする、まっとうなパートナー（管理会社、設計事務所、施工業者）選びが進むことを願うしかありません。
梅雨空で雨がしょぼしょぼと降るなか、コンベックス岡山に出向きました。
建築士という資格には、一級建築士・二級建築士・木造建築士といった種別があります。
一級建築士は規模や用途など無制限に設計監理ができる資格で、二級建築士ならびに木造建築士が設計監理できる規模や用途には一定の制限があります。
この度の定期講習会は、例の姉歯建築士による耐震偽装事件に端を発したことで、建築士法の改正によりできた制度です。
耐震偽装の衝撃は大変大きく、構造設計一級建築士ならびに設備設計一級建築士の資格も創設されました。
またすべての建築士という資格を持っている人と、設計事務所を運営してゆくための管理建築士もまた一般の建築士同様の講習会（一度限り）を受ける義務もあります。
講習会終了後は、一級建築士には30問の考査があり、与えられた時間は1時間です。これらの事を一日かけて行ってきました。
心配は考査に合格しているのかどうかは（不安が残る）１カ月後の終了証書が届くはずです。
これで次回まで３年間はこのような講習会はないが、小生も寄る年波だがお客様の負託にお応えしてゆくためには避けて通れないことです。
まあ定期講習会も立派なテキストを頂き、結構役に立つこともあり大いに勉強となった一日でした。それにしても世の中大勢の建築士がいるものだとも感心した次第でした。
あけましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。
企業経営にとって経費削減が気にならない経営者はいないと思います。
「昼休みの電気は消せ！」「長電話はするな！」「仕事は効率よくやれ！」、これらは見える経費の削減と言ってもいいかもしれません。
経費の中には固定経費と変動経費があり、変動経費の削減はサービスや品質に影響を及ぼす場合があるから単純に経費削減が了とは言い切れない。一方固定経費は企業活動の如何にかかわらずかかる経費であるから、常に削減に努める意識が重要となる。
その中で着目したいのは隠れて見えにくい経費の削減である。この点でマンションの管理や維持保全にかかる費用を考えた場合、管理費や積立金は毎月自動的に引き落とされ、その後の使われ方がどのようになっているのかに関心を払う人は意外に少ない。居住者が納付したお金がその後どのように使われ、そして運用されているのかを知る手がかりは、毎年行われる定期総会の資料による外にありません。
事業報告と決算報告書、事業計画と事業予算書です。これらの資料の中身を精査すれば自分たちが負担したお金がマンション管理にどのように使われているのかを知ることが出来ます。
無関心は良くありません。マンションに暮らすことは相当のお金が必要なのです。特にこれから先の時代、少子高齢化・年金（収入）の問題などを考えればマンションの維持管理にかかる費用を真剣に考える必要がありそうです。
管理会社と交渉した結果、一か月当たり10万円の削減に至ったケースも耳にしています。年間120万円、10年で1,200万円の管理費の削減です。この金額をどのように考えるか。大規模修繕工事にも大きく寄与できる金額ではないでしょうか。
無関心でお金の垂れ流しは良くありません。理事会の役割はマンションの財産管理に他ならないと思います。これからの時代、計画修繕が多くなってくると思いますが、修繕積立金が過小に低いマンションが目立っています。一般管理費の削減を行い、修繕積立金の充実は待ったなしのマンションが目立ちます。
管理会社との関係は民民の取引です。適正な価格に見合うサービスの提供が当然の取引関係でもあります。不必要な事には支出をしないことを肝に銘じつつ、「マンション管理は管理会社主導ではなく自分たちの意思で行う」。ここの意識の差でマンションの格差が生じることを危惧するものです。
現在松江市内でマンションの大規模修繕工事のコンサルタントのお手伝いをさせて頂いています。
昨日の午前中は、松江市内２件目のお手伝いの契約のお話のために出向いて行きました。その後、午後には別のマンションの方よりご相談があったのでお伺いし、夕方岡山に帰ってきました。
甚だ失礼なことですが、最近近県各地でのお手伝いが多くなったので、他県の県民性はどうなのだろうと気になるので、ネットでダウンロードしたりして「ふんふん」とかつぶやいているところです。ネット情報などでひとくくりに人となりを論じることには無理があるでしょう。これまでで感じた島根県の方の印象はとあえて言えば、熱心・親切・礼節でしょうか。もちろんお手伝い（仕事）の関係で香川県の丸亀市の方や広島県の広島市の方とも親しくさせて頂いています。
どちらの方とも共通していることは、頼む側の責任をきちんと立ち位置として明確にされていることです。つまりマンション問題に限らず、何事でも本当に自分たちの利益を守ってくれる味方を選ぶことが最初の責任なのでしょう。
一方的な意見でしたが、先方だって岡山県人をどのように感じているのだろうといった点に思いを至らすことも必要でしょう。
帰り道での大山の様子です。
山頂には冠雪、ふもとでは終わりかけた紅葉です。岡山と違って松江市内の空気は冷たかったです。
担当スタッフは当分２年ほどは松江市に出向いて行きます。
車窓から
長年設計監理の仕事をさせて頂いてきましたが、マンションの管理組合様より感謝状を頂くことはありませんでした。
感謝状と言えば市町村の業務では過去に多数の感謝状を頂いてきました。特に印象に残ったのは県北の木材産地の町より木製の感謝状を頂いたことです。
この度のことは突然で、感謝状を頂けるとお聞きし大変びっくりし、そして大変なご評価を頂き本当にありがたいことだと感激しているところです。
現在多くの管理組合様より大規模修繕工事の引き合いを頂いています。この度の感謝状を糧に管理組合の皆様にもっと喜んでいただける様なお手伝いを続けたいと思います。
アルファステイツ中庄駅前管理組合の皆様、そして工事関係者の皆様大変ありがとうございました。
今建設業界が大変。杭のデータ偽装とは関係ない。
「コンクリートから人へ」が影響したのか、はたまた団塊の世代が多くリタイヤしたのか、その原因は分からない。
建設業法では施工する現場に応じて主任技術者又は監理技術者を配置し、施工状況の管理・監督をしなければならないと定められています。規定では請負金額の大小、元請・下請けに関わらず主任技術者を置かなければならない。また請負金額の合計が3,000万円（建築一式工事の場合は4,500万円）以上の場合には監理技術者を置かなければならないとなっている。
つまり小規模であっても資格を持った建設技術をもった現場監督が必要となるのです。工事施工会社では仕事の引き合いがあっても、現場を担当させる技術者がいない。
このような状況は全国的な状況のようであり、発注者側としても工事はどこでもいつでも引き受けてもらえる。あるいは工期も要望通りやってもらえると考えるのは無理となりそうです。
現実的な対応として、先方の要望も考慮してお願いするなどしないことには、どこの工事会社からも請け負ってもらえないかもしれない。
建設業界の人手不足の一端でした。
マンションなどの大規模修繕工事に際し、設備の事を論じる人は多くありません。
建築はしっかりしていても、設備に不具合が発生すれば直ちに生活に支障が起きます。電気はもちろん水道や排水関係の設備と配管類です。
私たちは大規模修繕工事にあたり、建物の劣化とその原因、そして修繕方法を考慮しながら調査を行います。そして建物に付帯している様々な設備にも目配せを行います。
その中で給排水管については、管の材質をまず確認し、水道管などは各戸の水道メーター以降の部分を抜き取ります。そして抜き取った水道管を輪切りにして目視できる状態とします。
この水道管の抜き取り調査は、将来再びサンプリングした水道管との対比で、時間経過でどの程度劣化が進行しているのかを判断できる材料となります。当然配管の取替え工法か延命工法かを判断する手掛かりにもなります。
仮に取替え工法が必要となった場合、一定程度の年数を要して十分な検証のもとに取り掛かるべきです。
「私の家は昨年リフォームしたばかりなのにまた壁の撤去をしなければならないのか」といったようなことも想定されるからです。
給排水管の取替え工事は共用部だけに留まりません。専有部にまで影響が及ぶからです。
このように考えると大規模修繕工事では、屋上防水や外壁塗装の工事は中学生レベルだとすれば、給排水管の取替工事ともなると大学生レベルくらいの例えが想像できるでしょう。
もちろん取替工事を判断するには、日常の保守を行っている業者さんの意見も参考として重要となります。
抜き取り下給水管
横浜のマンションの基礎杭の打ち込みデータの偽装事件が発覚した。建築業界の信頼を根底から揺るがす大事件に発展している。旭化成建材一社の問題だけではなく、業界全体の体質的な問題に発展しかねない事態となっている。
報道によると杭工事を施工した旭化成建材が大々的にクローズアップされているが、マンションの販売会社ならびに工事をした元請会社にはどのような責任があるのかはあまり表面化していないのが不思議である。
建築工事には前段階の書類審査があり、設計図書ならびに関連する書類審査で許可を得、工事が始まると設計通り（許可審査の図書通り）現場ではチェックするのが監理者である。ところが設計者・監理者は元請工事会社内のスタッフであるがために、第三者的な立場でチェックできない仕組みとなっている。
報道などでは、データの改ざん原因は。「現場での杭の長さなどの変更を行うと工期が間に合わない」といった点が協調されているが、もちろんそのことも一つの要因であろうが、旭化成建材は自らのお客様は直接契約している会社であり、そのもっと先にある消費者が本来のお客様であるといった視点が欠けていたように思われる。
ここは建築生産における品質確保の点から、監理者チェックをどのようにして機能させるかを真剣に考えなければ再度同様な事件が生ずる可能性がある。アメリカのようなインスペクター制度を導入すれば根本的な問題は解消されると思われるが、そのためには施工現場できちんと監理できる建築士など専門家の資質や能力がポイントとなる。
業界のとある人がくしくも言ったことがある。「設計施工は泥棒に金庫番」
建築生産の過程で建て主や施工業者から完全に独立したシステムを導入できるのはまだまだ先の話かもしれない。
マンションの場合コントロールセンターとなるのは理事会でしょう。
管理組合の方の話で「管理会社が議事録を正確に書かない、都合の悪いことは書かない、勝手に直した」などなど耳にしますが、本来規約の定めでは理事会が作成することになっているのです。管理会社は会議にオブザーバーの立場で出席し、会議の補佐をするのが仕事です。
管理会社が作った議事録の案を、理事長ならびに署名者が確認し、修正が必要であればその部分に対し指示を行い正式な議事録としなければならないのです。
ところが多くの管理組合では、管理会社が議事録を作るものだと錯覚している節がある。ここに多くの問題点があるような気がしている。議事録のノーチェックに問題ありです。
議事録は大変重要な文書であり、決定した事項には高い拘束力があり、第三者に対しても事実を示す根拠となるものである。
一事が万事、管理組合の運営（事業とお金の支払等）には、理事会の力量が問われ続けているのです。理事長（理事）の最大の役割は、マンションの資産と建物の維持保全なのです。そのために必要となるのが理事会で総会の議題を検討し、総会では権利者に対し議案説明を行い、賛否を確認するのです。そして賛成された事項については、理事会は執行者として総会の議決内の事業を執行する責任も生ずるのです。
このように考えてくると、マンションのコントロールセンターは理事会そのものなのです。したがってここが管理会社などの意向を色濃く反映するようでは、マンションを乗っ取られたに等しい状態と言われても仕方がありません。
「無関心はだめですよ、自立した管理運営を行ってください」と言っても、この辺りの事を理解しないと、お題目に終わってしまう。「管理組合が主体的に」を考えるなら、理事会で情報を収集し、自ら考えて判断し、そして行動することなのでしょう。
これからの時代、考えたくもないがマンションに格差が生まれてくることを懸念する。だから基礎的な知識を習得し、管理会社の言いなりにならない知識を身につけて頂きたい。そのためには基本となる管理規約を熟読すれば、理事・監事の役割も明確に示されている。
